1.สัญญานายหน้า จะชี้ช่องให้ทำสัญญาประเภทใดก็ได้ แต่ต้องไม่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามโดยกฏหมาย

บทความวันที่ 11 ก.พ. 2563, 16:20

มีผู้อ่านทั้งหมด 1220 ครั้ง

เป็นนายหน้าอย่างไรไม่ให้ถูกโกง

1.สัญญานายหน้า จะชี้ช่องให้ทำสัญญาประเภทใดก็ได้ แต่ต้องไม่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามโดยกฏหมาย
              นายหน้า และผู้ซื้อไม่เคยรู้จักกันมาก่อน แต่การที่นายหน้าชี้ช่องให้บริษัทฯผู้ซื้อเข้าทำสัญญาซื้อที่ดินจากจากผู้ขาย และได้จดทะเบียนการเช่ากันได้ โดยมีการติดต่อเจรจาเกี่ยวกับที่ดินกันหลายครั้ง สัญญานายหน้าระหว่างนายหน้ากับเจ้าของที่ดินมีผลบังคับได้ เจ้าของที่ดินต้องจ่ายค่านายหน้าให้กับนายหน้าตามสัญญาที่ตกลงไว้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4362/2545
             โจทก์เป็นผู้เริ่มต้นติดต่อขอซื้อที่ดินจากจำเลยที่ 1 และเจรจาติดต่อกับญาติพี่น้องของจำเลยที่ 1 หลายครั้ง รวมทั้งไปพบกันที่บ้านมารดาจำเลยที่ 1 เมื่อโจทก์เสนอขายที่ดินต่อบริษัท ค. แล้ว ทางเจ้าหน้าที่ของบริษัทดังกล่าวรวมทั้งโจทก์ต่างก็มาดูที่ดินที่จะซื้อขายตลอดทั้งนำเจ้าหน้าที่ของบริษัท ค. มาเจรจาตกลงจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยทั้งสองและได้จดทะเบียนให้บริษัท ค. เช่าที่ดินเป็นผลสำเร็จนั้น จึงเกิดจากการที่โจทก์เป็นผู้ชี้ช่องให้ทั้งสองฝ่ายเข้าทำสัญญากัน การที่โจทก์เป็นผู้ดำเนินการตั้งแต่ต้นโดยไม่เคยรู้จักกับบริษัท ค. และไม่เคยรู้จักจำเลยที่ 1 กับเจ้าของที่ดินรายอื่น ๆ มาก่อนต้องเข้าร่วมเจรจาติดต่อกับเจ้าของที่ดินทั้งหลายก็เพื่อต้องการผลประโยชน์เป็นค่านายหน้าไม่ใช่ทำให้เปล่า หากโจทก์ไม่ได้ค่านายหน้าเป็นผลตอบแทนในการเจรจาติดต่อในครั้งแรกแล้ว การดำเนินการใด ๆ ต่อมาคงไม่เกิดขึ้น และการที่บริษัท ค. กำหนดข้อห้ามไม่ให้ ส. รับประโยชน์หรือค่านายหน้าจากจำเลยที่ 1 นั้น ก็เป็นเรื่องเฉพาะระหว่างบริษัท ค. กับ ส. ไม่เกี่ยวกับโจทก์ ทั้งไม่ได้ความว่าโจทก์ตกลงยกเลิกสัญญานายหน้ากับจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 จะปฏิเสธไม่ชำระค่านายหน้าแก่โจทก์หาได้ไม่
2.สัญญานายหน้าไม่มีแบบ ไม่มีหลักฐานการฟ้องคดี
3.จะได้รับค่าบำเหน็จก็ต่อเมื่อมีสัญญากันโดยชัดแจ้ง หรือโดยปริยายเท่านั้น นายหน้าจะอ้างฝ่ายเดียวว่ามีข้อตกลงไม่ได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 705/2505
              บุคคลผู้ที่จะต้องรับผิดให้ค่าบำเหน็จนายหน้าแก่ผู้ใดก็ต่อเมื่อได้ตกลงไว้กับผู้นั้นโดยชัดแจ้งหรือถ้าไม่ได้ตกลงกันไว้โดยชัดแจ้งก็จะต้องรับผิดต่อเมื่อกิจการอันได้มอบหมายแก่ผู้นั้นเป็นที่คาดหมายได้ว่าผู้นั้นย่อมทำให้ก็แต่เพื่อจะเอาค่าบำเหน็จเท่านั้นถ้าไม่มีการตกลงกันหรือไม่มีการมอบหมายกิจการแก่กันดุจกล่าวมาแล้วก็ไม่จำต้องรับผิดให้ค่าบำเหน็จนายหน้า
4.ผู้ไร้ความสามารถก็เป็นนายหน้าได้
5.สัญญานายหน้าผูกพันเฉพาะคู่สัญญา และนายหน้าอาจรับเป็นนายหน้าของคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายก็ได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 585/2499
            โจทก์ฟ้องเรียกค่านายหน้าตามสัญญาแม้จะได้กล่าวว่าจำเลยที่ 1 สมคบกับจำเลยที่ 2 เพื่อฉ้อโกงค่านายหน้าเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์อันควรมีควรได้ด้วยก็ดีแต่คำขอท้ายฟ้องของโจทก์ขอแต่เพียงให้ชำระค่านายหน้าเท่านั้นซึ่งเป็นเรื่องของสัญญาโดยตรงมิได้มีคำขอเรื่องละเมิดแต่อย่างใดไม่เงินค่านายหน้าตามสัญญาศาลก็ได้พิพากษาให้จำเลยที่ 1 ใช้แล้วเช่นนี้จำเลย ที่ 2 ไม่ใช่เป็นผู้รับผิดตามสัญญาฯเมื่อไม่มีคำขอในการละเมิดก็ต้องยกฟ้องโจทก์เสีย
6.เมื่อนายหน้าได้ชักนำบุคคลภายนอกทำสัญญาได้แล้ว นายหน้าย่อมมีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จตามสัญญา ไม่ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงราคาที่ซื้อขายหรือไม่
7.แม้ภายหลังจะมีการเลิกสัญญา หรือมีคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา นายหน้าก็มีสิทธิได้รับค่าบำเหน็จตามสัญญาอยู่
7.1คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1515/2512
               จำเลยทำสัญญาให้โจทก์เป็นนายหน้าจัดการให้จำเลยได้จำนองที่ดิน. โจทก์ติดต่อกับธนาคารจนธนาคารตกลงรับจำนองในราคาสองล้านหนึ่งแสนบาทแล้ว. จำเลยเปลี่ยนใจจะจำนองราคาสามล้านบาท. จำเลยจึงให้ผู้อื่นไปติดต่อกับธนาคารแห่งนั้นจนธนาคารยอมรับจำนองในราคาสามล้านบาท. ดังนี้ ถือว่าสัญญาจำนองสามล้านบาทที่จำเลยทำกับธนาคารนั้น เป็นผลสำเร็จของการที่โจทก์เป็นนายหน้าชี้ช่องให้จำเลย
7.2 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 517/2494
                นายหน้าได้ชักนำผู้ซื้อมาตกลงทำสัญญาซื้อขายกับผู้ขายตามความประสงค์ของผู้ขายที่ได้ตกลงไว้กับนายหน้าแล้วนับว่านายหน้าได้ปฏิบัติหน้าที่ครบถ้วนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 845 แล้ว แม้ภายหลังผู้ซื้อผิดสัญญากับผู้ขาย โดยไม่มีเงินไปชำระแก่ผู้ขายก็ตาม ก็เป็นเรื่องของผู้ขายจะว่ากล่าวแก่ผู้ซื้อไม่เกี่ยวแก่นายหน้าอย่างใด ฉะนั้นนายหน้าย่อมมีสิทธิได้รับค่านายหน้าตามที่ตกลงไว้กับผู้ขาย
8.สิทธิเรียกร้องค่าบำเหน็จตามสัญญานายหน้า ไม่มีอายุความจึงมีอายุความ 10 ปี ตามปพพ. มาตรา 193/30
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1183/2509
           ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 165(1) และ (7) เป็นบทบัญญัติให้บุคคลเรียกเอาค่า เช่น ค่าที่ได้ส่งมอบของค่าทำของ ฯลฯหรือไม่ก็เรียกเอาสินจ้าง แต่ไม่ได้บัญญัติให้บุคคลเหล่านั้นเรียกเอาค่าบำเหน็จ บำเหน็จบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 845 ซึ่งเป็นเรื่องของนายหน้า ดังนั้น นายหน้ากับบุคคลที่กล่าวไว้ในมาตรา 165(1) และ (7) จึงไม่เหมือนกัน การใช้สิทธิเรียกร้องจึงไม่เหมือนกันไปด้วย โจทก์เรียกร้องเอาค่าบำเหน็จและไม่มีกฎหมายบัญญัติอายุความไว้เป็นอย่างอื่น จึงมีอายุความ 10 ปี
9.สัญญาให้ค่านายหน้า ต้องกำหนดระยะเวลาที่สัญญานายหน้ามีผลด้วย และนายหน้าจะได้รับค่าบำเหน็จก็ต่อเมื่อชักนำบุคคลภายนอกเข้ามาทำสัญญาได้ภายในเวลาที่กำหนดเท่านั้น
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 827/2523
            สัญญานายหน้าระบุให้นายหน้าจัดการขายที่ดินให้เสร็จภายในพ.ศ.2518 เว้นแต่มีเหตุสุดวิสัยเจ้าของที่ดินจะผ่อนเวลาต่อไปให้อีกตามที่เห็นสมควรนั้น แสดงให้เห็นถึงเจตนาของคู่สัญญาว่า ได้กำหนดระยะเวลาไว้แน่นอนแล้วว่าจะต้องขายที่ดินให้เสร็จภายในสิ้นปี พ.ศ.2518 หากไม่มีการผ่อนเวลา ย่อมถือได้ว่าสัญญาดังกล่าวได้สิ้นสุดลง
10.นายหน้าไม่มีสิทธิเรียกค่าใช้จ่ายที่ตนเองต้องเสียไปในการชักนำบุคคลภายนอกเข้ามาทำสัญญา เว้นแต่คู่สัญญาจะได้ตกลงกันไว้ว่าให้นายหน้ามีสิทธิเรียกค่าใช้จ่ายดังกล่าวได้
11.สัญญานายหน้าเลิกกันได้ตามบทบัญญัติทั่วไป ตามปพพ. มาตรา 386-394

ตัวบทกฏหมายอ้างอิง
ประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 845  บุคคลผู้ใดตกลงจะให้ค่าบำเหน็จแก่นายหน้าเพื่อที่ชี้ช่องให้ได้เข้าทำสัญญาก็ดี จัดการให้ได้ทำสัญญากันก็ดี ท่านว่าบุคคลผู้นั้นจะต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จก็ต่อเมื่อสัญญานั้นได้ทำกันสำเร็จเนื่องแต่ผลแห่งการที่นายหน้าได้ชี้ช่องหรือจัดการนั้น ถ้าสัญญาที่ได้ทำกันไว้นั้นมีเงื่อนไขเป็นเงื่อนบังคับก่อนไซร้ ท่านว่าจะเรียกร้องบำเหน็จค่านายหน้ายังหาได้ไม่ จนกว่าเงื่อนไขนั้นสำเร็จแล้ว
นายหน้ามีสิทธิจะได้รับชดได้ค่าใช้จ่ายที่ได้เสียไปก็ต่อเมื่อได้ตกลงกันไว้เช่นนั้น ความข้อนี้ท่านให้ใช้บังคับแม้ถึงว่าสัญญาจะมิได้ทำกันสำเร็จ