คดีพิพาทเกี่ยวกับนิติบุคคลอาคารชุด|คดีพิพาทเกี่ยวกับนิติบุคคลอาคารชุด

คดีพิพาทเกี่ยวกับนิติบุคคลอาคารชุด

  • ทนายคลายทุกข์ ปรึกษากฎหมาย โทร 02-9485700
  • Email: [email protected]
Header Background Image

งานเผยแพร่ความรู้ทางด้าน กฎหมาย การบริหารการจัดการหนี้สินในองค์กรภาครัฐและภาคเอกชน การฝึกอบรมสัมมนาพัฒนาบุคลากร ในการประกอบธุรกิจ หากหน่วยงานของรัฐ บริษัทห้างร้าน มีความสนใจ เชิญทีมงานไปฝึกอบรมสัมมนาหรือต้องการข้อมูลข่าวสาร ติดต่อได้ที่ 02-948-5700 อ่านต่อ

ท่านใดที่สนใจเกี่ยวกับหลักสูตรฝึกอบรมการติดตามหนี้ ทวงหนี้อย่างไรให้ได้ผล ได้เงิน รักษาภาพลักษณ์ รักษาลูกค้า/หลักสูตรการป้องกันและการปราบปรามการทุจริตภายในองค์กร/หลักสูตรกฎหมายแรงงาน สำหรับเจ้าหน้าที่ฝ่ายบุคคลหรือผู้บริหารบริษัท สนใจโทร.02-9485700 อ่านต่อ

สืบทุกเรื่องที่คุณอยากรู้ มีเรื่องคาใจอยากรู้ความจริง โทรมาคุยกับกุ้งได้ที่ 081-625-2161หรือ 089-669-5026 "อย่าปล่อยให้มีเรื่องคาใจ อะไรที่ไม่สบายใจ ต้องหาทางปลดปล่อย สืบให้รู้ความจริง จะได้จบสิ้นกันเสียที สำหรับความทุกข์ที่คาใจมาเป็นเวลานาน อย่าปล่อยให้คนนอกใจลอยนวล" อ่านต่อ

รับแปลเอกสารต่างๆ อ่านต่อ

คดีพิพาทเกี่ยวกับนิติบุคคลอาคารชุด

ปัจจุบันความต้องการในการพักอาศัยในอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมมีมากขึ้น เนื่องจากใกล้กับสถานที่ทำงาน

บทความวันที่ 30 ธ.ค. 2559, 00:00

มีผู้อ่านทั้งหมด 6844 ครั้ง


 คดีพิพาทเกี่ยวกับนิติบุคคลอาคารชุด

 
ปัจจุบันความต้องการในการพักอาศัยในอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมมีมากขึ้น เนื่องจากใกล้กับสถานที่ทำงาน จึงมีผู้นิยมซื้ออาคารชุดและพักอาศัย เมื่ออยู่ร่วมกันด้วยมีกติการ่วมกัน โดยนิติบุคคลอาคารชุดก็จะมีผู้จัดการ นิติบุคคล มีข้อบังคับ มีระเบียบเกี่ยวกับค่าส่วนกลางที่ต้องชำระ  สถานที่จอดรถ พนักงานรักษาปลอดภัยเพื่อป้องกันโจรผู้ร้าย และมีข้อกำหนดเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนบุคคลหรือทรัพย์ส่วนกลาง ทำให้มีกรณีพิพาทเป็นจำนวนมาก ผมเองในฐานะประธานนิติบุคคลอาคารชุด ขอนำตัวอย่างคดีที่เกิดขึ้นและศาลได้ตัดสินแล้ว มานำเสนอดังนี้ เพื่อประโยชน์ของนิติบุคคลและลูกบ้าน
1. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8512/2553
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง จำเลยที่ 1 มีสิทธิเพียงจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามมติของเจ้าของร่วมเท่านั้น และหามีอำนาจกระทำการใดเป็นการรบกวนสิทธิหรือเสื่อมความสะดวกในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วมไม่ แม้จะได้ความว่าโจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อจำเลยที่ 1 แต่จำเลยที่ 1 ก็ชอบที่จะไปว่ากล่าวเป็นอีกคดีต่างหาก หาใช่ออกระเบียบเพื่อบังคับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยที่ 1 กำหนดโดยหลีกเลี่ยงการที่จะฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมายไม่ การออกระเบียบข้อบังคับที่จะไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูนิรภัยให้แก่โจทก์ซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางอันทำให้โจทก์เสื่อมเสียสิทธิในการใช้สอยทรัพย์ส่วนบุคคลเช่นนี้ จึงไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้ 
2. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3220/2553
การกระทำอันเป็นละเมิดนั้นต้องเป็นการประทุษกรรมต่อบุคคลอื่นโดยผิดกฎหมาย หรือละเว้นไม่กระทำในสิ่งที่กฎหมายบัญญัติให้กระทำ หรือที่มีหน้าที่ตามกฎหมายที่ต้องกระทำโดยจงใจหรือประมาทเลิ่นเล่อ การละเว้นไม่กระทำในสิ่งที่กฎหมายไม่ได้บัญญัติให้กระทำหรือตนไม่มีหน้าที่ตามกฎหมายที่ต้องกระทำนั้นหาเป็นละเมิดไม่ เมื่อนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่จัดการและดูแลเฉพาะทรัพย์ส่วนกลางซึ่งหมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุดและที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้เพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 4 วรรคสามเท่านั้น นิติบุคคลอาคารชุดจึงไม่มีหน้าที่ดูแลรักษาห้องชุดซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลตามมาตรา 4 วรรคสองแต่อย่างใด ดังนั้นการที่พนักงานรักษาความปลอดภัยของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มิได้ใช้ความระมัดระวังดูแลตรวจตราอาคารชุดโดยใกล้ชิดและมีคนร้ายเข้าไปลักทรัพย์ในห้องชุดของโจทก์จึงถือไม่ได้ว่าการลักทรัพย์เกิดจากการที่จำเลยที่ 1 งดเว้นหรือละเว้นการปฏิบัติหน้าที่ จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องรับผิดฐานละเมิดต่อโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 420
3.คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1013/2550
ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 บัญญัติว่านิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว การที่จำเลยออกระเบียบกำหนดให้รถยนต์ที่จะเข้ามาจอดในอาคารจอดรถยนต์ของจำเลยจะต้องได้รับสติกเกอร์จากจำเลยเพื่อติดรถยนต์ก่อนอันเป็นการจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางคือสถานที่จอดรถให้อยู่ในระเบียบเดียวกัน จำเลยย่อมสามารถกระทำได้ตามที่กำหนดไว้ในระเบียบว่าด้วยการขอรับสติกเกอร์จอดรถยนต์ในอาคารจอดรถยนต์ ข้อ 1 แต่การที่จำเลยกำหนดในข้อ 2 ว่าเจ้าของร่วมผู้มีสิทธิในการขอรับสติกเกอร์ตามข้อ 1 จะต้องไม่ค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือนนั้น ไม่สามารถกระทำได้ เพราะเรื่องการค้างชำระค่าส่วนกลางถือเป็นหนี้ที่จะต้องมีการฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมาย การออกระเบียบเช่นนี้ถือเป็นการหลีกเลี่ยงที่จะไม่ใช้สิทธิฟ้องร้องให้ถูกต้อง มีเจตนาที่จะบีบบังคับเอากับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยกำหนดจึงไม่ชอบด้วยเจตนารมณ์ในการบังคับใช้กฎหมายตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้
4. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4493/2543
พระราชบัญญัติอาคารชุดฯ ต้องการให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดอันเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลสามารถใช้สิทธิในห้องชุดได้ตามสิทธิของตนแต่ทรัพย์ส่วนกลางถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างเจ้าของห้องชุดซึ่งมีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันทั้งกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดล้วนกำหนดให้เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดเมื่อสาเหตุที่น้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เพราะน้ำฝนเอ่อล้นจากท่อรับน้ำภายในอาคารชุดเนื่องจากท่อรวมรับน้ำอุดตัน ซึ่งจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ดูแลให้ท่อระบายน้ำดังกล่าวระบายน้ำได้ตลอดเวลา แม้โจทก์มิได้นำสืบว่าเหตุใดท่อน้ำจึงอุดตันและจำเลยที่ 1 ได้กระทำอย่างไรกับสิ่งอุดตันนั้นหรือบริเวณที่อุดตันนั้นไม่อาจตรวจพบได้โดยง่าย ก็ถือได้ว่าเป็นการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 แล้วเพราะจำเลยที่ 1 ได้เก็บเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง แล้วว่าจ้างบริษัทเอกชนที่มีอาชีพในการบริหารอาคารชุดมาทำหน้าที่แทน เมื่อบริษัทดังกล่าวละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อระบายน้ำอุดตันจนน้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เช่นนี้ย่อมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์
5. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4495/2540
แม้ในสัญญาขายห้องชุดระหว่างโจทก์และจำเลยจะระบุพื้นที่ห้องชุดไว้ 86.5 ตารางเมตร แต่เมื่อ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 4 ให้คำนิยาม"ทรัพย์สินส่วนบุคคล" หมายความว่า ห้องชุดและหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย และให้คำนิยาม "ห้องชุด" หมายความว่าส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล ห้องชุดพิพาทจึงต้องถือเอาส่วนของระเบียงจำนวน 5.28 ตารางเมตร ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลรวมเข้าด้วยตามบทกฎหมายดังกล่าว ดังนั้น พื้นที่ห้องชุดที่จำเลยสร้างเสร็จซึ่งมีเนื้อที่79.57 ตารางเมตร จึงถูกต้องตามสัญญาซื้อขายแล้ว
ปัญหาส่วนใหญ่ในอาคารชุด ส่วนใหญ่เกิดจากความเห็นแก่ตัว ความมักง่ายของผู้อยู่อาศัย ไม่ได้เกิดจากระเบียบของนิติบุคคล หากผู้อยู่อาศัยมีจิตสำนึกต่อส่วนร่วมมากกว่าส่วนตัว ก็จะอยู่ร่วมกันอย่างมีความสุข
 
 

ความคิดเห็น

ความคิดเห็นที่ 7

ผมเป็นเจ้าของห้องชุด และประสงค์จะเปิดกิจการบริษัท และต้องการจด สนง. ใช้ที่อยู่ในห้องชุดของคอนโดแห่งหนึ่ง ซึ่งห้องชุดนี้มีวัตถุประสงค์การใช้เป็นพาณิชยกรรม. เอกสารประกอบการจดที่อยู่บริษัทนั้น ทางสรรพากรต้องการเอกสารจากผู้จัดการนิติบุคคลด้วย ได้แก่

1. จดหมายรับรองการใช้ประโยชน์พาณิชยกรรมในห้องชุดดังกล่าวได้ (ข้อบังคับระบุไว้แล้ว ว่าเป็นห้องชุดพาณิชยกรรม) และลงนามรับรองโดย ผจก. นิติฯ

2. หนังสือแสดงการจดนิติบุคคลอาคารชุด

3. หนังสือแต่งตั้ง ผจก. 

4. สำเนาบัตร ผจก. 

แต่ ผจก. นิติฯ ไม่ออกเอกสาร และลงนามให้. โดยอ้างว่า ไม่ใช่หน้าที่ของ ผจก. แต่เป็นหน้าที่ของเจ้าของร่วมต้องดำเนินการเอง


ปล. ผมทำเป็นหนังสือให้บริษัท เป็นผู้เช่า. ส่วนผมเป็นผู้ให้เช่า


ปล. พยายามเจรจาหลายครั้งแล้ว. แต่ไม่ได้รับการอำนวยความสะดวก. จึงต้องการใช้เครื่องมือทางกฎหมาย เพื่อทำให้ ผจก. ช่วยยินยอมลงนามให้. ต้องดำเนินการยังไงครับ. ใช้ มาตรา 36 วรรค 1 ที่อ้างมาตรา 33 ที่ระบุความตอนหนึ่งในมาตรา 33 ว่า “...และให้มีอำนาจ กระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่ง พระราชบัญญัตินี้” ได้หรือไม่ครับ


โดยคุณ วุฒิชัย จิตรจำนงค์ 22 มิ.ย. 2562, 00:54

ความคิดเห็นที่ 6

โดยคุณ TEERAT 26 เม.ย. 2562, 22:16

ความคิดเห็นที่ 5

เรียนสอบถามท่านอาจารย์

กรณีที่ศาลชั้นต้นยกฟ้องเนื่องจากคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดแต่งตั้งทั้ง 9 คนแต่ลงนามฟ้องแค่ 7 คน เพราะกรรมการอีก 2 คนไม่ลงชื่อฟ้องผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด(จับได้ว่าเอาเงินของนิติบุคคลไปใช้ส่วนตัวและไม่เคยแจงบัญชีรายจ่ายรายรับประจำปีแก่และไม่ตรงกับเอกสารรายรับจ่ายประจำปีที่ให้มา)เนื่องจากมีการยักยอกเงินส่วนกลางไป และมีหลักฐานครบถ้วนชัดเจนในการส่งสำนวณฟ้อง ศาลชั้นไตร่สวนมูลฟ้องตัดสินฟ้องยกฟ้อง เนื่องจากขากอำนาจฟ้องคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดฟ้องแค่ 7 คนไม่ครบทั้ง 9 คนแบบจะต้องร่วมกันฟ้องทั้ง9 คน ดิฉันจะทำอย่างไรดีคะเพราะศาลตัดสินเพียงคนเดียวก็ยกฟ้องเลย ดิฉันทำอย่างไรต่อไปดีคะ ขอความกรุณาท่านอาจารย์คะ

ขอบพระคุณท่านอาจารย์อย่างสูงคะ

โดยคุณ KAN 22 ส.ค. 2561, 16:16

ตอบความคิดเห็นที่ 5

กรณีศาลยกฟ้องคดีแรกเพราะไม่มีอำนาจฟ้อง สามารถนำคดีมาฟ้องใหม่ได้ไม่เป็นฟ้องซ้ำ เพราะคดีก่อนศาลยังไม่ได้วินิจฉัยในประเด็นแห่งคดี ปวิพ.148  (เทียบคำพิพากษาฎีกาที่ 666/2530)

โดยคุณ ทีมงานทนายคลายทุกข์ 27 ส.ค. 2561, 14:02

ความคิดเห็นที่ 4

อยากปรึกษาคุณทนาย

โดยคุณ จิรวุฒิ ชินชนะถาวร 12 เม.ย. 2561, 08:54

ความคิดเห็นที่ 3

เกี่ยวกับคอนโดอาคารชุด

ขอเรียนถามว่า ต้องใช้มติที่ประชุมสามัญใหญ่ และ วิสามัญ เท่าไรครับ? เพื่อใช้ซ่อมแซมอาคาร เช่น น้ำรั่ว นอกเหนือจาก ค่าส่วนกลางที่ไม่สามารถขึ้นได้ ณ ตอนนี้ เป็นเงินหลายล้าน ประมาณค่าส่วนกลางหนึ่งปีเลยที่เดียว

ขอบคุณล่วงหน้าครับ

โดยคุณ อภิชาติ พัฒนไพรสณฑ์ 29 มี.ค. 2561, 11:13

ตอบความคิดเห็นที่ 3

ทำได้ครับ แต่ถ้าเป็นชื่อผู้เยาว์แล้วจะจำหน่าย โอน ต้องขออนุญาตศาลเท่านั้นครับ

โดยคุณ ทีมงานทนายคลายทุกข์ 10 พ.ค. 2561, 14:53

ความคิดเห็นที่ 2

เกี่ยวกับคอนโดอาคารชุด

ขอเรียนถามว่า มติที่ประชุมสามัญใหญ่ และ วิสามัญ เพื่อใช้ซ่อมแซมอาคาร เช่น น้ำรั่ว นอกเหนือจาก ค่าส่วนกลางที่ไม่สามารถขึ้นได้ ณ ตอนนี้ เป็นเงินหลายล้าน ประมาณค่าส่วนกลางหนึ่งปีเลยที่เดียว

ขอบคุณล่วงหน้าครับ


โดยคุณ อภิชาติ พัฒนไพรสณฑ์ 29 มี.ค. 2561, 11:10

ความคิดเห็นที่ 1

 อยากปรึกษาคุณทนายค่ะ.อยากฟ้อร้องค่าเลี้ยงดูบุตรแต่ไม่ได้แต่งงานกัน , เขาเป็นชาวต่างชาติค่ะประเทศฟินแลนท์, อยากจะทราบว่าต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้างค่ะ? ที่ฟ้องเนื่องจากตกลงค่าเลี้ยงดูแล้วแต่ ก็ไม่ค่อยจ่ายค่าเลึ้ยงดูทึ่ตกลงกันไว้. ซึ่งมีความจำเป็นมากกับค่าเรียนและค่าเช่าบ้าน.

ได้โปรดแนะนำหน่อยนะค่ะคุณทนาย

โดยคุณ มณีรัตน์ นักบุญ (สมาชิก) 24 ก.พ. 2560, 15:37

แสดงความเห็น

ข่าวที่มีผู้อ่านมาก