ห้ามมิให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่า มาตรา 544 “ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วง หรือโอนสิทธิการเช่าให้แก่บุคคลภายนอกหาได้ไม่

บทความวันที่ 20 ก.ย. 2554, 00:00

มีผู้อ่านทั้งหมด 23643 ครั้ง

ห้ามมิให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่า

            มาตรา 544 “ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น  ผู้เช่าจะให้เช่าช่วง หรือโอนสิทธิการเช่าให้แก่บุคคลภายนอกหาได้ไม่  เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น

            ถ้าผู้เช่าฝ่าฝืน ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้”

ข้อสังเกต

            การบอกเลิกสัญญาในกรณีผู้เช่าเอาทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงตามมาตรานี้  ผู้ให้เช่าบอกเลิกได้ทันที โดยไม่จำต้องให้เวลาผู้เช่าเหมือนดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 560 และมาตรา 566 (ฎีกา 363/2509)

ข้อพิจารณา

            1. การเช่าช่วง  ต้องเป็นการเอาทรัพย์สินอันเดียวกับที่เช่ามานั้นนำออกให้ผู้อื่นเช่าต่อไป  ดังนั้น การเช่าที่ดินเพื่อสร้างตึกแถว แล้วนำตึกแถวไปให้บุคคลอื่นเช่าจึงไม่เป็นการเช่าช่วง (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2237/2524)

            2. ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าให้แก่บุคคลภายนอกไม่ได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 935/2508,คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2017/2515,คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 221/2516)

            3. ข้อสัญญามีว่า ผู้เช่าจะนำที่ดินไปให้ผู้อาศัยไม่ได้  การที่ผู้เช่านำอาคารซึ่งเป็นของผู้เช่าเองแต่ได้ปลูกบ้านบนที่ดินที่เช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงต่อไป ถือว่าเป็นการให้ผู้อื่นอาศัยในที่ดินที่เช่า จึงเป็นการผิดสัญญา (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6843/2541)

            4. จำเลยเช่าที่ดินปลูกตึกเสร็จแล้วยกให้โจทก์ทันที แต่ให้จำเลยหาคนมาเช่าพัก  โจทก์คิดค่าเช่าจากจำเลย ดังนี้ โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินและเจ้าของตึก ฉะนั้น  ผู้เช่าตึกจากจำเลยเป็นผู้เช่าช่วง (ฎีกา 781-782/2520)

            5. การเช่าอสังหาริมทรัพย์ ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดด้วย  จึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ และถ้าเช่าช่วงเกิน 3 ปี ก็ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย  มิฉะนั้น ฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 171/2533, คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1004/2500, คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3474/2531, คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4215/2531)

            6. การโอนสิทธิการเช่า สิทธิการเช่าเป็นทรัพย์สิน ต้องอยู่ภายใต้การบังคับคดีตามกฎหมาย (ฎีกา 4222/2536) จึงอาจจำหน่าย จ่าย โอนแก่บุคคลอื่นได้ และอาจเกิดขึ้นได้ทั้งฝ่ายผู้ให้เช่าหรือฝ่ายผู้เช่า

            6.1 ผู้เช่าเดิมโอนสิทธิการเช่าโดยชอบ ผู้รับโอนย่อมเข้าสวมสิทธิแทนผู้เช่าเดิมและผู้เช่าเดิมขาดจากการเป็นผู้เช่าไปเลยต่างจากเช่าช่วงที่ผู้เช่าเดิมยังมีฐานะเป็นคู่สัญญาอยู่ แต่ถ้าการโอนสิทธิการเช่าไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าย่อมไม่ผูกพันผู้ให้เช่า  คงมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาผู้โอนกับผู้รับโอนที่จะว่ากล่าวกันเองได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2017/2515)

            6.2 การโอนสิทธิการเช่า เป็นการโอนสิทธิเรียกร้องตาม ป.พ.พ.มาตรา 306 จึงต้องทำเป็นหนังสือเสมอ มิฉะนั้น ไม่สมบูรณ์ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 221/2516,คำพิพากษาศาลฎีกา 1630/2536, คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1248/2538, คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 383/2540)

ขอบคุณข้อมูลจากหนังสือกฎหมายเนติบัณฑิต แพ่ง  เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ หน้า 56-61