มีท่านผู้อ่านหลายท่านไปซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดแล้วมีการวางเงินบางส่วนปรากฏว่า

บทความวันที่ 28 มิ.ย. 2561, 09:00

มีผู้อ่านทั้งหมด 3372 ครั้ง

การซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดที่มีสัญญาเช่าผูกพันอยู่

            มีท่านผู้อ่านหลายท่านไปซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดแล้วมีการวางเงินบางส่วนปรากฏว่า เมื่อมาตรวจดูหลักทรัพย์มีบุคคลภายนอกอาศัยอยู่ทำให้ไม่สามารถเข้าไปอยู่อาศัยได้ นอกจากนี้ยังมีการมาร้องขอเพิกถอนการขายทอดตลาด ทำให้การบังคับคดีล่าช้า ศาลฎีกาเคยตัดสินว่าเป็นการประวิงคดีเพื่อหวังผลในทางคดี และมีผลประโยชน์จากค่าเช่าเป็นสำคัญ เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ส่วนสิทธิของผู้ซื้อจากการขายทอดตลาดจะถือเป็นผู้ทรัพย์ตามกฎหมายก็ต่อเมื่อชำระราคาครบถ้วนแล้ว สิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจึงเริ่มนับแต่วันที่รับโอนกรรมสิทธิ์มิใช่นับจากวันที่โจทก์ประมูลซื้อด้วยการเคาะไม้ได้ 
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7271/2560
             นับแต่เริ่มกระบวนพิจารณาคดีชั้นยื่นคำร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดในคดีก่อนเมื่อปี 2554 เป็นต้นมา มีการยื่นคำร้องและอุทธรณ์คำสั่งนับเนื่องจากเหตุอันเกิดจากฝ่ายจำเลยตลอดมา แต่ฝ่ายจำเลยก็ไม่สามารถแสดงพิสูจน์สิทธิของตนตามคำร้อง จนมีการขอออกหมายจับกุมและกักขังบริวารของจำเลยทั้งสามรวม 14 คน ที่ยังคงพักอาศัยอยู่ในที่ดินและอาคารพิพาทที่โจทก์ซื้อได้จากการขายทอดตลาดในคดีดังกล่าว และเป็นเหตุให้โจทก์ยื่นฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายเป็นคดีนี้รวมเป็นเวลา 3 ปี แม้การยื่นคำร้องต่างๆ ของฝ่ายจำเลยในชั้นขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดจะเป็นการใช้สิทธิตามกฎหมายแต่ตามพฤติการณ์เป็นการกระทำโดยมีเจตนาประวิงเวลาเพื่อหวังผลในทางคดีและมีผลประโยชน์จากค่าเช่าที่จำเลยที่ 1 ยังคงนำอาคารพิพาทออกให้บุคคลภายนอกเช่าตลอดมาระหว่างมีข้อพิพาทในชั้นบังคับคดีเป็นสำคัญ แสดงว่าจำเลยที่ 1 มิได้มีเจตนาใช้สิทธิของตนโดยสุจริต จึงเป็นการใช้สิทธิซึ่งมีแต่จะให้เกิดเสียหายแก่โจทก์เป็นการอันมิชอบด้วยกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 421 เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์
              สัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 จัดทำขึ้นเมื่อวันที่ 1 สิงหาคม 2554 มีกำหนดระยะเวลาในการเช่า 3 ปี สิ้นสุดวันที่ 31 กรกฎาคม 2557 แม้จะจัดทำขึ้นก่อนโจทก์รับโอนที่ดินพิพาทจากการซื้อทอดตลาดเมื่อวันที่ 29 กรกฎาคม 2556 แต่ภายหลังจากที่โจทก์ประมูลซื้อที่ดินและอาคารพิพาทได้แล้ว สิทธิการเช่าใดๆ ระหว่างจำเลยที่ 1 เจ้าของเดิม และจำเลยที่ 2 อันจะบังคับกันได้ในฐานเป็นบุคคลสิทธิย่อมระงับไปไม่ตกทอดไปยังโจทก์ผู้ได้สิทธิจากการซื้อทอดตลาดโดยชอบ ทั้งโจทก์มิใช่เป็นผู้รับโอนทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 วรรคสอง ที่จะต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า จำเลยที่ 2 ไม่อาจอ้างสิทธิตามสัญญาเช่าขึ้นต่อสู้โจทก์ แม้โจทก์จะเพิ่งวางเงินครบถ้วนตามสัญญาซื้อขายทอดตลาดในภายหลังเมื่อวันที่ 29 กรกฎาคม 2556 ก็หาเป็นการเสื่อมสิทธิแก่โจทก์ที่จะรับฟังว่าก่อนหน้านั้นโจทก์ไม่มีสิทธิในอาคารพิพาทดีกว่าจำเลยทั้งสามไม่ โจทก์มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสามเป็นคดีนี้
             มูลคดีตามฟ้องโจทก์อ้างเหตุจากการร่วมกันกระทำละเมิดของจำเลยทั้งสามต่อโจทก์ มิใช่โจทก์ฟ้องให้จำเลยที่ 2 รับผิดในฐานเป็นตัวแทนของบริษัทจำเลยที่ 1 แม้ตามคำร้องต่างๆ ที่ยื่นต่อศาลในชั้นขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดในคดีก่อนจำเลยที่ 2 จะกระทำในฐานะตัวแทนของจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นจำเลยในคดีก่อน แต่สิทธิของจำเลยที่ 1 ในฐานเป็นนิติบุคคลย่อมไม่อาจแสดงออกได้ลำพังโดยไม่ผ่านการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นตัวแทนผู้มีอำนาจ และจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้รับมอบอำนาจ เมื่อการยื่นคำร้องต่างๆ ของจำเลยที่ 1 ในคดีก่อนเป็นการกระทำที่อยู่บนเจตนาเพื่อประวิงคดีหวังผลให้การบังคับคดีเป็นไปด้วยความล่าช้า และยังมีพฤติการณ์ต่างๆ ของจำเลยที่ 2 และที่ 3 ที่ส่อแสดงเจตนาที่จะไม่ปฏิบัติตามคำบังคับขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินและอาคารพิพาทโดยอาศัยสิทธิกระบวนการทางศาลให้เป็นประโยชน์แก่ตน ไม่ว่าจะกระทำด้วยตนเองหรือมอบหมายให้บุคคลอื่นเป็นผู้กระทำแทน ย่อมแสดงว่าจำเลยที่ 3 มีส่วนเกี่ยวข้อพักอาศัยอยู่ในที่ดินและอาคารพิพาท ดังนี้ การดำเนินกระบวนพิจารณาของจำเลยที่ 2 และที่ 3 ในชั้นบังคับคดีในคดีก่อนย่อมเป็นการใช้สิทธิที่เกิดจากความจงในของจำเลยที่ 2 และที่ 3 ที่จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้อื่น จำเลยที่ 2 และที่ 3 ต้องร่วมกันรับผิดในผลแห่งละเมิดเป็นการส่วนตัว 
            จำเลยที่ 2 ร่วมกระทำละเมิดกับจำเลยอื่นโดยไม่สามารถแยกส่วนความเสียหายที่จำเลยที่ 2 กระทำ จำเลยที่ 2 ต้องร่วมรับผิดในส่วนความเสียหายทั้งหมดแก่โจทก์ร่วมกับจำเลยอื่นด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 432 
โจทก์เป็นผู้เสนอราคาสูงสุดในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล และได้รับอนุญาตให้ขยายระยะเวลาชำระราคาไปจนกว่าคดีที่จำเลยที่ 1 ร้องขอเพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินพิพาทถึงที่สุด เป็นเพียงก่อสิทธิแก่โจทก์ว่าโจทก์ยังจะมีสิทธิเป็นผู้ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลให้สำเร็จลุล่วงต่อไป ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ชำระราคาค่าซื้อทรัพย์สินตามเงื่อนไขการขายทอดตลาด โจทก์ย่อมไม่ใช่ผู้ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาด ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 เพราะโจทก์อาจผิดสัญญาการขายทอดตลาด อันจะเป็นผลให้การขายทอดตลาดไม่สำเร็จได้ สิทธิเรียกร้องค่าเสียหายของโจทก์จึงเริ่มมีนับแต่วันที่โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์เป็นต้นไป มิใช่นับแต่วันที่โจทก์ประมูลซื้อด้วยการเคาะไม้ 
                โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายมาทั้งก่อนมีคำฟ้องและหลังมีคำฟ้อง เป็นกรณีที่ไม่ต้องเสียค่าขึ้นศาลอนาคตในศาลชั้นต้น 100 บาท 
ก่อนซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดควรไปตรวจสอบว่ามีผู้อยู่อาศัยหรือไม่ มิฉะนั้นต้องมาฟ้องขับไล่ภายหลัง ซึ่งต้องใช้ระยะเวลานานพอสมควร