ปลูกสร้างบ้านในที่ดินของคนอื่น โดยได้รับอนุญาตจากเจ้าของเดิม

บทความวันที่ 4 ก.ย. 2562, 15:25

มีผู้อ่านทั้งหมด 3108 ครั้ง

---

คำพิพากษาฎีกาที่น่าสนใจในบทบรรณาธิการ หนังสือรวมคำบรรยาย ภาคหนึ่ง สมัยที่ 72 ปีการศึกษา 2561 เล่มที่ 12

1.ปลูกสร้างบ้านในที่ดินของคนอื่น โดยได้รับอนุญาตจากเจ้าของเดิม เมื่อเจ้าของเดิมขายที่ดินไปให้แก่บุคคลอื่น ผู้รับโอนไม่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้นแก่ผู้ถมดินและสร้างบ้าน
คำพิพากษาฎีกาที่ 7681/2561
    เมื่อวันที่ 9 ตุลาคม 2556 โจทก์ซื้อที่ดินพิพาท จาก ส. จำเลยที่ 2 เป็นบุตรของ ส. จำเลยทั้งสองเป็นสามีภริยากันสมรสกันเมื่อปี 2532 ปี 2533 จำเลยที่ 1 ถมดินและสิ่งปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินพิพาทเพื่อใช้ประกอบกิจการล้างอัดฉีดรถยนต์และต่อมาได้ปรับปรุงเป็นอู่ซ่อมรถยนต์ ขณะนั้นที่ดินพิพาทเป็นของ จ. มารดา ส. ปี 2536 จ. จดทะเบียนยกที่ดินพิพาทให้แก่ ส. มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า การถมที่ดินและปลูกสร้างโรงเรือนบนที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 1 เป็นการสร้างโรงเรือนและก่อสร้างใด ๆ ซึ่งติดที่ดินในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1310 วรรคหนึ่งและ 1314  วรรคหนึ่ง ซึ่งโจทก์ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้นหรือไม่
    เห็นว่า กรณีตามมาตรา 1310 วรรคหนึ่ง และ 1314 วรรคหนึ่ง เป็นเรื่องที่บุคคลใดบุคคลหนึ่งปลูกสร้างโรงเรือนหรือก่อสร้างใด ๆ ซึ่งติดที่ดินในที่ดินของผู้อื่นโดยผู้อื่นมิได้อนุญาต และตนไม่มีสิทธิหรือนิติสัมพันธ์อย่างใดในที่ดินนั้นเลย แต่เป็นการปลูกสร้างโดยสุจริตเชื่อว่าตนมีสิทธิที่จะทำได้ จำเลยทั้งสองถมดินและปลูกสร้างโรงเรือนเนื่องจาก ส. ยกที่ดินพิพาทเพื่อตอบแทนที่จำเลยที่ 1 ลาออกจากงานมาดูแล ส. อันมีความหมายว่า ส. อนุญาตให้จำเลยทั้งสองทำได้อีกทั้งบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับ ส. ก็ระบุว่า จำเลยทั้งสองปลูกสร้างโรงเรือนโดยอาศัยสิทธิของเจ้าของที่ดิน ดังนั้นการที่จำเลยทั้งสองถมดินและปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินพิพาทโดยได้รับอนุญาตหรือได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินใน ขณะนั้นดินที่ถมและโรงเรือนจึงไม่เป็นส่วนควบของที่ดินพิพาทและกรณีไม่ต้องด้วยบทบัญญัติมาตรา 1310 วรรคหนึ่ง และ 1314 วรรคหนึ่ง โจทก์ไม่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้นแก่จำเลยทั้งสอง

2. แม้ผู้เช่าจะลงชื่อในสัญญาเช่าล่วงหน้า แต่เมื่อสัญญายังไม่เกิด ก็ไม่สามารถฟ้องว่าผิดสัญญาเช่าได้
คำพิพากษาฎีกาที่ 7537/2561
    เมื่อประมาณเดือนมกราคม 2557 จำเลยที่ 1 มีความประสงค์จะปรับปรุงภูมิทัศน์บริเวณครัวริมน้ำโดยมีนโยบายให้บุคคลทั่วไปเข้าปรับปรุงภูมิทัศน์ด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่า โดยจะได้รับการให้เช่า 3 ปี นับแต่วันที่ดำเนินการปรับปรุงแล้วเสร็จเมื่อครบกำหนดเวลาการเช่าอาคารจะต้องยกส่วนที่ปรับปรุงทั้งหมดให้แก่จำเลยที่ 1 ต่อมาเมื่อวันที่ 25 มีนาคม 2557 โจทก์เป็นตัวแทนของหุ้นส่วนอีก 2 คน เข้าติดต่อกับสำนักส่วนพัฒนาธุรกิจและควบคุมต้นทุนซึ่งเป็นหน่วยงานในสำนักทรัพย์สินและรายได้ของจำเลยที่ 1 แจ้งความประสงค์ขอทำสัญญาเช่าพื้นที่ดังกล่าว โดยโจทก์มอบเอกสารสัญญาเช่าพื้นที่ ซึ่งโจทก์ลงลายมือชื่อในช่องผู้เช่าไว้ล่วงหน้าและมอบแบบก่อสร้างอาคารสิ่งปลูกสร้างจำเลยที่ 1 พิจารณาพร้อมนำเช็คธนาคาร ท.สั่งจ่ายเงินจำนวน 180,000 บาท มอบให้แก่จำเลยที่ 1 เพื่อประกันสัญญาตามสัญญาเช่าสถานที่และสำเนาเช็ค ครั้งที่ 26 พฤษภาคม 2557  จำเลยที่ 2 มีหนังสือถึงโจทก์แจ้งขอยกเลิกเช็คและการทำสัญญาตามหนังสือขอยกเลิกเช็คและการทำสัญญา ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ในประการแรกมีว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1 ให้รับผิดตามสัญญาเช่าดังที่กล่าวอ้างในคำฟ้องหรือไม่
    ตามคำฟ้องและคำให้การปรากฎข้อเท็จจริงอย่างชัดเจนว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 จะต้องมีการพิจารณาเลือกรูปแบบอาคารที่โจทก์เสนอและอนุมัติให้ดำเนินการก่อสร้างเสียก่อน ซึ่งถือว่าเป็นสาระสำคัญอันจะต้องตกลงกันให้ เรียบร้อย แต่จำเลยที่ 1 ยังมิได้พิจารณาเห็นชอบรูปแบบอาคารที่โจทก์เสนอตามขั้นตอนแต่ประการใด เนื่องจากยังมีข้อโต้แย้ง เกี่ยวกับรูปแบบอาคารที่โจทก์เสนอแก่จำเลยที่ 1 กรณีย่อมเป็นที่สงสัยว่าโจทก์และจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นคู่สัญญายังไม่สามารถตกลงกันสาระสำคัญกันทั้งหมดทุกข้อแล้ว นับว่าระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 ยังมิได้มีสัญญาต่อกันตาม ป.พ.พ. มาตรา 366  วรรคหนึ่งโจทก์ย่อมไม่อาจอาศัยสัญญาเช่าตามคำฟ้องเป็นฐานที่ตั้งแห่งสิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 รับผิดได้ตามที่กล่าวอ้างในคำฟ้อง

3. แม้นายทะเบียนจะขีดชื่อห้างหุ้นส่วนจำกัด ออกเสียจากทะเบียน แต่ความรับผิดชอบของห้างหุ้นส่วนผู้จัดการยังไม่สิ้นสภาพนิติบุคคล
คำพิพากษาฎีกาที่ 6389/2561
    จำเลยในฐานะหุ้นส่วนผู้จัดการของห้างหุ้นส่วนจำกัด ด. และเป็นหุ้นส่วนจำพวกไม่จำกัดความรับผิดซึ่งต้องรับผิดร่วมกันในบรรดาหนี้ของห้างหุ้นส่วนโดยไม่จำกัดจำนวน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1070 และมาตรา 1077 (2) ถึงแม้ว่านายทะเบียน จะขีดชื่อห้างหุ้นส่วนจำกัด ด. ออกเสียจากทะเบียนเป็นเหตุให้ห้างหุ้นส่วนสิ้นสภาพนิติบุคคลแล้ว แต่ความรับผิดชอบของห้าง หุ้นส่วนผู้จัดการมีอยู่เท่าไรก็ให้คงมีอยู่อย่างนั้นและพึงเรียกบังคับได้เสมือนห้างหุ้นส่วนนั้นยังไม่ได้สิ้นสภาพนิติบุคคล ตามมาตรา 1273/3  กับทั้งจำเลยย่อมอยู่ในฐานะเป็นลูกหนี้ร่วม ดังนั้น เมื่อห้างหุ้นส่วนจำกัด ด. ผิดนัดไม่ชำระหนี้เงินตามฟ้องแก่ โจทก์ทั้งสอง โจทก์ทั้งสองย่อมมีสิทธิเรียกชำระหนี้จากห้างหุ้นส่วนจำกัด ด. หรือจำเลยคนใดคนหนึ่งสิ้นเชิงก็ได้ตามแต่จะเลือกตามมาตรา 291 เมื่อปรากฎว่าโจทก์ทั้งสองได้รับชำระหนี้ตามคำพิพากษาในคดีหมายเลขแดงที่ 2363 - 2364/2546 ของศาลชั้นต้นยังไม่ครบถ้วน โจทก์ทั้งสองจึงมีอำนาจฟ้องจำเลยในฐานะหุ้นส่วนผู้จัดการของห้างหุ้นส่วนจำกัด ด. ซึ่งเป็นหุ้นส่วนจำพวกไม่จำกัดความรับผิดได้

4. ธนาคารในฐานะผู้ประกอบกิจการที่ประชาชนไว้ใจ ต้องจัดให้มีเจ้าหน้าที่ตรวจสอบลายมือชื่อผู้สั่งจ่ายเช็ค จะอ้างการเก็บรักษาเช็คของผู้สั่งจ่ายเพื่อพ้นความรับผิดไม่ได้
คำพิพากษาฎีกาที่ 6725/2561
    แม้ลายมือชื่อผู้สั่งจ่ายในเช็คพิพาทจะมีความคล้ายคลึงกับตัวลายมือชื่อของ ว. ตามตัวอย่างลายมือชื่อแต่ตามรายงานการตรวจพิสูจน์มีจุดผิดปกติเป็นที่สังเกตว่าเช็คพิพาทเป็นเช็คปลอมถึง 11 จุด จำเลยประกอบธุรกิจธนาคารพาณิชย์อันเป็นกิจการที่ประชาชนให้ความไว้วางใจจำเลยย่อมต้องจัดหาพนักงานที่ทำหน้าที่ตรวจสอบลายมือชื่อผู้สั่งจ่ายเช็คที่มีผู้นำมายื่นเพื่อเบิกเงินที่มีความชำนาญในการตรวจสอบลายมือชื่อเป็นพิเศษกว่าคนทั่วไปมาทำหน้าที่ซึ่งสำคัญเป็นอย่างยิ่งนี้หากพนักงานของจำเลยที่ทำหน้าที่ตรวจสอบลายมือชื่อผู้สั่งจ่ายเช็คเป็นผู้ได้รับการอบรมในเรื่องนี้โดยเฉพาะและมีความเชี่ยวชาญเป็นอย่างดี ทั้งใช้ความระมัดระวังในการปฏิบัติหน้าที่ด้วยความละเอียดรอบคอบย่อมจะสามารถจะสังเกตเห็นถึงความแตกต่าง ของลายมือชื่อผู้สั่งจ่ายและทราบได้ว่าลายมือชื่อสั่งจ่ายเป็นลายมือชื่อปลอม การที่พนักงานของจำเลยจ่ายเงินตามเช็คพิพาท 
ซึ่งลายมือชื่อผู้สั่งจ่ายเป็นลายมือชื่อปลอม จึงเป็นความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงถือว่าจำเลยจ่ายเงินตามเช็คพิพาทและหักเงินจากบัญชีของโจทก์โดยละเมิด จำเลยจะยกพฤติการณ์ในการเก็บรักษาเช็คพิพาทของโจทก์ว่าเป็นเหตุก่อให้พนักงานของจำเลยได้เช็คไปปลอมลายมือชื่อผู้สั่งจ่ายนำมาเบิกเงินจากจำเลยขึ้นอ้างเป็นข้อยกเว้นว่าโจทก์ตกอยู่ในฐานะผู้ต้องตัดบทมิให้ยกข้อลายมือชื่อผู้สั่งจ่ายเช็คพิพาทปลอมเป็นข้อต่อสู้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1008 วรรคหนึ่ง ตอนท้ายเพื่อให้จำเลยหลุดพ้นความ รับผิดฐานละเมิดต่อโจทก์หาได้ไม่ 
    การกำหนดค่าสินไหมทดแทนในหนี้ที่เกิดจากการละเมิดแก่ฝ่ายผู้เสียหายมากน้อยเพียงใดต้องอาศัยพฤติการณ์เป็นประมาณ ข้อสำคัญคือความเสียหายนั้นได้เกิดขึ้นเพราะฝ่ายไหนเป็นผู้ก่อยิ่งหย่อนกว่ากันเพียงไรตาม ป.พ.พ. มาตรา 223, 438 และ 442  จึงต้องนำพฤติการณ์ดังกล่าวมาพิจารณาเพื่อกำหนดค่าเสียหาย (โจทก์มีส่วนประมาทเลินเล่อก่อให้เกิดความเสียหายไม่ยิ่งหย่อนกว่าจำเลย)

5. แม้ในสัญญาจ้างจะระบุบห้ามผู้รับจ้างทวงหนี้ที่ขัดกับตามแนวทางปฏิบัติในการทวงหนี้ ผู้ว่าจ้างในฐานะธนาคารจะปัดความรับผิด โดยอ้างข้อกำหนดภายในไม่ได้
คำพิพากษาฎีกาที่ 2543/2561
    จำเลยที่ 1 เป็นพนักงานของจำเลยที่ 3 ซึ่งได้รับการว่าจ้างจากจำเลยที่ 4ในการติดตามทวงหนี้กับลูกค้าที่ผิดนัดชำระหนี้ จำเลยที่ 1 ได้โทรศัพท์มาทวงถามโจทก์และแจ้งเรื่องดังกล่าวให้แก่บุคคลอื่นในโรงเรียนทราบ อันไม่เป็นไปตามแนวปฏิบัติในการทวงหนี้ของธนาคารแห่งประเทศไทย และเป็นการละเมิดต่อโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 420 การที่จำเลยที่ 3 มอบอำนาจให้จำเลยที่ 1 มีหน้าที่ติดตามทวงตามหนี้จากโจทก์ อันเป็นกิจการที่จำเลยที่ 3 นายจ้างมอบให้จำเลยที่ 1 ลูกจ้างไปกระทำในทางการที่จ้าง จำเลยที่ 3 จะอ้างว่าเหตุละเมิดเกิดเพราะจำเลยที่ 1 ฝ่าฝืนระเบียบข้อบังคับหรือคู่มือปฏิบัติงานของจำเลยที่ 3  อันเป็น 
เรื่องภายในของจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 3 ขึ้นต่อสู้โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกหาได้ไม่  เมื่อจำเลยที่ 1 ทวงหนี้โจทก์โดยจงใจทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายแก่ชื่อเสียง จำเลยที่ 3 จึงต้องร่วมรับผิดต่อโจทก์ในผลแห่งละเมิดที่จำเลยที่ 1 กระทำไปในทางการที่จ้างตาม ป.พ.พ. มาตรา 425 ส่วนจำเลยที่ 4 แม้สัญญาบริการเป็นสัญญาจ้างทำของ แต่สัญญาบริการดังกล่าวมีข้อตกลงในลักษณะจำเลยที่ 4 มอบอำนาจให้จำเลยที่ 3 ไปติดต่อ ทวงหนี้จากลูกหนี้ของของจำเลยที่ 4 แทนจำเลยที่ 4 จึงมีนิติสัมพันธ์กันในลักษณะจำเลยที่ 3 เป็นตัวแทนของจำเลยที่ 4 โดยปริยายโดยมีบำเหน็จในส่วนที่เกี่ยวกับการติดตามทวงถามหนี้จากลูกหนี้ของจำเลยที่ 4 อยู่ด้วย เมื่อจำเลยที่ 3 มอบหมายให้จำเลยที่ 1 ไปติดตามทวงหนี้จากโจทก์ซึ่งเป็นลูกหนี้ของจำเลยที่ 4 ย่อมถือได้ว่าจำเลยที่ 1 เป็นตัวแทนของจำเลยที่ 4 โดยปริยายในส่วนที่เกี่ยวกับการติดตามทวงหนี้จากลูกหนี้ของจำเลยที่ 4 เช่นกัน ตามป.พ.พ. มาตรา 797 วรรคสอง และแม้สัญญาระหว่างจำเลยที่ 3กับจำเลยที่ 4 มีข้อตกลงห้ามมิให้ลูกจ้างของจำเลยที่ 3 ทวงหนี้จากลูกหนี้ของจำเลยที่ 4 โดยวิธีการผิดกฎหมายประการใดก็ตาม ก็ไม่อาจนำมาใช้ยันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้ จำเลยที่ 4 จึงต้องร่วมรับผิดในการทำละเมิดของจำเลยที่ 1 ต่อโจทก์ด้วยตามมาตรา 427 ประกอบมาตรา 425 (คดีนี้โจทก์ถอนฟ้องจำเลยที่  2)

6. จำเลยจะยกความเสียเปล่าแห่งโมฆะกรรมขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก กระทำการโดยสุจริตไม่ได้
คำพิพากษาฎีกาที่  7477/2561
    ศาลจังหวัดสมุทรปราการมีคำพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการขายที่ดินพิพาทโดยวินิจฉัยว่า การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่าง ว. ในฐานะผู้จัดการมรดกของ ท. กับ น. เป็นการแสดงเจตนาลวง จึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคหนึ่ง โจทก์เป็นผู้รับโอนที่ดินพิพาทจาก น. ตามสัญญาซื้อขายต่อจากนิติกรรมอันเป็นโมฆะอีกทอดหนึ่ง (รับโอนมาก่อนศาลจังหวัดสมุทรปราการ มีคำพิพากษา) โจทก์จึงเป็นบุคคลภายนอก และโจทก์ได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานตาม ป.พ.พ.มาตรา 6 ว่ากระทำโดยสุจริต จำเลยจึงยกความเสียเปล่าแห่งโมฆะกรรมขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้กระทำการโดยสุจริต และต้องเสียหายจากการแสดงเจตนาลวงนั้นมิได้

ที่มา : หนังสือรวมคำบรรยาย ภาคหนึ่ง สมัยที่ 72 ปีการศึกษา 2561 เล่มที่ 12