ความคิดเห็นที่ 1

การซื้อขายที่ดิน

    ตามข้อเท็จจริงแม่ซื้อที่ดินจากน้องสาว  ทำไม่ถูกต้องมาแต่แรก เพราะไม่ไปจดทะเบียนโอน ณ สนง.ที่ดินฯ การทำหนังสัญญาซื้อขายกันเอง  แม้จะมีการลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่ายถูกต้อง และชำระราคาแล้ว  ก็ยังถือว่าการซื้อขายนั้นเป็นโมฆะ...  แต่ก็ยังพอมีข้อต่อสู้ได้ ในประเด็นที่ เจ้าของที่ดิน  แบ่งการครอบครองให้แม่ 5 ไร่ และแม่พร้อมครอบครัวได้ทำประโยชน์ ในที่ดิน 5 ไร่นี้ตลอดมา  แต่...การที่เจ้าของที่ดิน นำที่ดินทั้งแปลงจำนวน 20 ไร่ไปขายฝาก ถ้าไม่การไถ่ถอนตามกำหนด  ที่ดินทั้งแปลง ย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับซื้อฝากทั้งแปลง  และผู้รับซื้อการขายฝาก  ก็คงไม่ความผิดใดๆ  เพราะการซื้อที่ดินของคุณแม่  ทำไม่ถูกต้องมาแต่แรก  ไม่มีการสลักหลังโฉนดที่ดินระบุว่า มีการขายให้คุณแม่แล้ว 5 ไร่  ถ้าไปฟ้องผู้รับซื้อฝาก เขาก็สามารถยกประเด็นนี้ขึ้นต่อสู้ได้  ซึ่งเขาน่าจะพ้นผิด   เมื่อเขารับซื้อฝาก และได้กรรมสิทธิ์ที่ดินมาโดยชอบ   เขาจึงสามารถนำไปขายให้ผู้ซื้อรายใหม่ได้เสมอ เพราะผู้รับซื้อฝาก มีกรรมสิทธิ์ถูกต้องตามกฎหมาย.....ผู้ที่จะต้องรับผิดในเรื่องนี้คือ  น้องสาวของคุณแม่  ในทางแพ่ง ถือว่าผิดสัญญาซื้อขาย  ที่ไม่ไปแบ่งแยกโฉนดที่ดิน และโอนให้คุณแม่ให้ถูกต้อง....ในทางอาญา  ก็คงมีความผิดฐานฉ้อโกง  แต่เป็นคดีที่ยอมความได้  ต้องระมัดระวัง  ในเรื่องการขาดอายุความอายุความ  คือถ้ารู้ว่า  น้องสาวของแม่ มีการนำไปขายฝาก จนที่ดินตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายทุน  ต้องแจ้งความดำเนินคดีภายในสามเดือน นับแต่ทราบเรื่อง  ถ้าไม่แจ้งฯ คดีจะขาดอายุความ ....

  ขอเสนอแนะทางออก ที่แม่อาจจะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่แม่ซื้อมาจำนวน 5 ไร่ คืน

   ทางที่ 1  ถ้าดูข้อเท็จจริง ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จากน้องสาวของแม่ ไปเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับซื้อฝาก (นายทุน)  ถ้านับวันเวลาแล้ว ถึง 10 ปี  แม่ก็อ้างการครอบครองปักษ์ขึ้นต่อสู้ เพื่อให้ได้กรรมสิทธิ์ ในที่ดิน 5 ไร่ ที่ครอบครองทำกินมาโดยตลอดได้  ข้อมูลนี้ ต้องค้นดูที่ สนง.ที่ดินว่า ที่ดินแปลงนี้ โอนให้นายทุนเมื่อไร  ถ้าถึง 10 ปี  ก็ยังพอที่ช่องทางได้ที่ดินคืน ในการครอบครองปรปักษ์  แต่ต้องใช้สิทธิ์ทางศาล  คงต้องมีทนายความช่วยเหลือ อย่างจริงจัง  ค่าใช้จ่ายก็ต้องตกลงกันให้ชัดเจนว่า มากน้อยเพียงใด...หรือ 

     ทางที่ 2  ถ้านายทุนโอนกรรมสิทธิ์ไปยังไม่ถึง  10 ปี  แม่คงยกเรื่องการครอบครองปรปักษ์ขึ้นต่อสู้ไม่ได้  ก็ต้องใช้การเจรจากับนายทุน  ขอซื้อที่ดิน ส่วนที่แม่ซื้อจากน้องสาว 5 ไร่  แต่ถ้านายทุนไม่ยินยอมขายให้ คงไม่มีกฎหมายใด ที่จะไปบังคับเขาได้....แต่ขอเตือนสติว่า อย่าริอ่านไปฟ้องนายทุน  เพราะนายทุน ก็อ้างว่า ไม่มีการสลักหลังโฉนดที่ดินว่ามีการขายให้แม่  5 ไร่  ซึ่งในความเป็นจริง เขาอาจจะรู้   แต่ในเอกสารคือหลังโฉนดที่ดิน ไม่มีระบุไว้  เขาย่อมได้เปรียบ ในข้อกฎหมาย ...

    ตอบปัญหานี้ด้วยความเศร้าใจ  เพราะประชาชนทั่วไป เข้าใจผิด คิดว่า ซื้อขายที่ดิน มีสัญญาถูกต้องแล้ว จะได้กรรมสิทธิ์  แท้จริงคิดผิดมาแต่ต้น  การซื้อขายที่ดิน ต้องจดทะเบียนโอน ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น ที่ตอบยืดยาว ด้วยหวังว่า จะเป็นวิทยาทานแก่บุคคลทั่วไป  เพื่อให้ปฏิบัติให้ถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนด ด้วยความปรารถนาดี ครับ

โดยคุณ มโนธรรม เจษฎาสาธุชน 14 ก.พ. 2564, 10:33