สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ กำหนดวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันไว้ในสัญญา

บทความวันที่ 9 ก.ค. 2561, 11:21

มีผู้อ่านทั้งหมด 2326 ครั้ง

---

ซื้อขายที่ดิน วันโอนตรงกับวันหยุด จะทำอย่างไร

             สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ กำหนดวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันไว้ในสัญญา แต่ปรากฎว่าตรงกับวันอาทิตย์ซึ่งหยุดราชการ ต่อมาในวันรุ่งขึ้นผู้ขายไปรอผู้ซื้อที่สำนักงานที่ดิน แต่ผู้ซื้อมิได้ไปจะถือว่าผู้ซื้อผิดสัญญาหรือไม่ และหลังจากนั้นทั้งสองฝ่ายไม่สามารถตกลงกันได้ ผู้ขายจึงจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวให้แก่บุคคลอื่น ดังนี้ ผู้ขายต้องคืนเงินมัดจำแก่ผู้ซื้อหรือไม่

คำพิพากษาศาลฎีกาที่อ้างอิง
คำพิพากษาฎีกาที่ 6699/2560 
    เมื่อวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2557 โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายทาวน์เฮาส์พร้อมที่ดินพิพาท ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยในราคา 5,500,000 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์ชำระเงินมัดจำ 500,000 บาท กำหนดนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์วันที่ 2 มีนาคม 2557 แต่วันที่ 2 มีนาคม 2557 เป็นวันอาทิตย์ ซึ่งหยุดราชการ ต่อมาวันที่ 3 มีนาคม 2557 จำเลยไปรอโจทก์ที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาดอนเมือง แต่โจทก์มิได้ไปหลังจากนั้นจำเลยแจ้งว่าโจทก์ผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนรับโอนในวันที่ 3 มีนาคม 2557 ขอยกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำ หากโจทก์ต้องการจะซื้อจะขายทาวน์เฮาส์พร้อมที่ดินพิพาท โจทก์ต้องมาทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยใหม่ โดยวางเงินมัดจำจำนวน 300,000 บาท โจทก์โต้แย้งว่าโจทก์ไม่ได้ผิดสัญญา จากนั้นเมื่อวันที่ 18 เมษายน 2557 โจทก์มอบให้ทนายความมีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ทาวน์เฮาส์พร้อมที่ดินพิพาทในวันที่ 15 พฤษภาคม 2557 เวลา 10 นาฬิกา ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาดอนเมือง จำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้ว ครั้นวันที่ 23 เมษายน 2557 จำเลยมอบให้ทนายความมีหนังสือโต้แย้งว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ริบเงินมัดจำและถือว่าเป็นการเลิกสัญญาและเมื่อวันที่ 15 พฤษภาคม 2557 จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ทาวน์เฮาส์พร้อมที่ดินพิพาทให้แก่ พ.
    ประเด็นต้องวินิจฉัยมีว่า โจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายตามฟ้อง ปัญหานี้เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายทาวน์เฮาส์พร้อมที่ดินพิพาทซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยในราคา 5,500,000 บาท โดยในวันทำสัญญาโจทก์ชำระเงินมัดจำ 500,000 บาท กำหนดนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์วันที่ 2 มีนาคม 2557 แต่วันที่ 2 มีนาคม 2557 เป็นวันอาทิตย์ ซึ่งหยุดราชการ ดังนั้น โจทก์และจำเลยย่อมไม่อาจปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายได้ เนื่องจากการชำระหนี้ต่างตอบแทนกลายเป็นพ้นวิสัย ซึ่งมิใช่ความผิดของฝ่ายใด และกรณีนี้มิได้อยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/8 ที่บัญญัติให้นับวันที่เริ่มทำการใหม่ต่อจากวันที่หยุดทำการเป็นวันสุดท้ายของระยะเวลา ถ้าวันสุดท้ายของระยะเวลาเป็นวันหยุดทำการตามประกาศเป็นทางการหรือตามประเพณี การที่จำเลยไปรอโจทก์ที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาดอนเมือง ในวันที่ 3 มีนาคม 2557 แต่โจทก์มิได้ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ในทาวน์เฮาส์พร้อมที่ดินพิพาท ย่อมถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา หลังจากนั้นโจทก์และจำเลยไม่สามารถนัดหมายหรือมีข้อตกลงนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในทาวน์เฮาส์พร้อมที่ดินพิพาทกันอีกแต่ประการใด จนกระทั่งเมื่อวันที่ 15 พฤษภาคม 2557 จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ในทาวน์เฮาส์พร้อมที่ดินพิพาทให้แก่ พ. พฤติการณ์ดังกล่าวถือได้ว่าเป็นการเลิกสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์และจำเลยโดยปริยาย เพราะเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งอันจะโทษฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดก็ไม่ได้ไซร้ คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่ง โดยจำเลยต้องคืนมัดจำเป็นเงินจำนวน 500,000 บาท ให้แก่โจทก์ แต่ไม่มีหน้าที่ต้องชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ตามที่กล่าวอ้างในคำฟ้อง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 500,000 พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 21 กรกฎาคม 2557) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล

ตัวบทกฎหมายอ้างอิง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 193/8  ถ้าวันสุดท้ายของระยะเวลาเป็นวันหยุดทำการตามประกาศเป็นทางการหรือตามประเพณี ให้นับวันที่เริ่มทำการใหม่ต่อจากวันที่หยุดทำการนั้นเป็นวันสุดท้ายของระยะเวลา

มาตรา 391  เมื่อคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม แต่ทั้งนี้จะให้เป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของบุคคลภายนอกหาได้ไม่
    ส่วนเงินอันจะต้องใช้คืนในกรณีดังกล่าวมาในวรรคต้นนั้น ท่านให้บวกดอกเบี้ยเข้าด้วย คิดตั้งแต่เวลาที่ได้รับไว้
    ส่วนที่เป็นการงานอันได้กระทำให้และเป็นการยอมให้ใช้ทรัพย์นั้น การที่จะชดใช้คืน ท่านให้ทำได้ด้วยใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้น ๆ หรือถ้าในสัญญามีกำหนดว่าให้ใช้เงินตอบแทน ก็ให้ใช้ตามนั้น
    การใช้สิทธิเลิกสัญญานั้นหากระทบกระทั่งถึงสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายไม่

ปรึกษาข้อกฎหมายกับทีมทนายความ ทนายคลายทุกข์ โทร.02-9485700, 081-6161425