สิทธิของเจ้าของที่ดินที่ได้สิทธิมาโดยการครอบครองปรปักษ์ กับสิทธิของผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด
จำเลยซื้อขายที่ดินแต่มิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ แต่ได้ครอบครองที่ดินดังกล่าวมาเป็นเวลากว่า 10 ปี จำเลยจึงได้ที่ดินมาโดยการครอบครองปรปักษ์ แต่ยังมิได้จดทะเบียนสิทธิไว้หลังโฉนด ต่อมาที่ดินถูกยึดออกขายทอดตลาด และมีผู้ซื้อทรัพย์ได้จากการขายทอดตลาดนั้นแล้ว ย่อมได้รับความคุ้มครองตามปพพ. มาตรา 1330 หากจำเลยต่อสู้ว่าผู้ซื้อทรัพย์กระทำการโดยไม่สุจริต จำเลยจะมีภาระการพิสูจน์ตามที่กล่าวอ้างว่าไม่สุจริตนั้น และเมื่อโจทก์ซื้อที่ดินดังกล่าวไปจากผู้ซื้อทรัพย์ได้จากการขายทอดตลาด ย่อมเป็นผู้สืบสิทธิของผู้ซื้อทรัพย์เดิม จำเลยจึงไม่อาจยกข้อต่อสู้ขึ้นต่อสู้ผู้ซื้อทรัพย์ และโจทก์ซึ่งซื้อที่ดินต่อจากผู้ซื้อทรัพย์ได้ เพราะเป็นบุคคลภายนอกที่กระทำการโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว โจทก์มีอำนาจฟ้องจำเลยเป็นคดีได้ ขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหายได้
คำพิพากษาฎีกาที่ 3140/2562
จำเลยซื้อขายที่ดินพิพาทโดยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นิติกรรมดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่ผู้ขายได้ส่งมอบที่ดินพิพาทให้เข้าครอบครองปลูกสร้างบ้านอยู่อาศัยใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลากว่า 10 ปี จำเลยย่อยได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 แต่การได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทกรณีดังกล่าวเป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม เมื่อยังมิได้จดทะเบียนจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น จำเลยยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วไม่ได้ เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่าบุคคลภายนอกกระทำการโดยไม่สุจริตตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง และมาตรา 1300
ในการขายทอดตลาดที่ดินพิพาทตามคำสั่งศาลชั้นต้น กองทุนรวม บ. ผู้ซื้อซึ่งเป็นบุคคลภายนอกย่อมได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานของกฎหมายว่าเป็นผู้กระทำการโดยสุจริตตาม ป.พ.พ. มาตรา 6 จำเลยกล่าวอ้างว่ากองทุนรวม บ. และโจทก์ร่วมกันกระทำการโดยไม่สุจริตจึงมีภาระการพิสูจน์
กองทุนรวม บ. ซื้อที่ดินพิพาทโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล และโจทก์ผู้รับโอนที่ดินพิพาทต่อมา ซึ่งถือว่าเป็นผู้สืบสิทธิของกองทุนรวม บ. ได้พระทำการรับโอนไว้โดยสุจริตเช่นกัน กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทของกองทุนรวม บ. และของโจทก์ย่อมได้รับความคุ้มครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1330 การที่จำเลยซึ่งซื้อที่ดินพิพาทและเข้าทำประโยชน์ปลูกบ้านอยู่อาศัยจนได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง เมื่อยังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่อาจยกขึ้นต่อสู้กองทุนรวม บ. บุคคลภายนอกผู้ซื้อที่ดินพิพาทโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลและต่อสู้โจทก์ซึ่งเป็นผู้สืบสิทธิโดยสุจริตได้ และการที่จำเลยครอบครองที่ดินพิพาทนับแต่วันที่กองทุนรวม บ. โอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ถึงวันที่จำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวให้ออกจากที่ดินพิพาทยังไม่ครบ 10 ปี จำเลยย่อมไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ในช่วงหลังนี้ ดังนั้น เมื่อโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทแล้วแต่จำเลยยังคงเพิกเฉยย่อมเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องจำเลยและบริวารให้ออกจากที่ดินพิพาทได้ ทั้งมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์จากการใช้ที่ดินพิพาทได้ด้วย
ตัวบทกฎหมายอ้างอิง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 456 การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย
มาตรา 1299 ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่นท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่
ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว
มาตรา 1300 ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นอาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้ แต่การโอนอันมีค่าตอบแทน ซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตนั้น ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด ท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนทะเบียนไม่ได้
มาตรา 1382 บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์