เรื่องมีอยู่ว่าดิฉันอยากซื้อที่ใกล้บ้านที่ จ.อุบลราชธานี และได้ถามกับเจ้าของที่ดินแล้ว

บทความวันที่ 17 พ.ค. 2553, 00:00

มีผู้อ่านทั้งหมด 1996 ครั้ง

จะเสี่ยงรับจำนองดีไหม

           เรื่องมีอยู่ว่าดิฉันอยากซื้อที่ใกล้บ้านที่ จ.อุบลราชธานี และได้ถามกับเจ้าของที่ดินแล้ว ซึ่งที่ดินแปลงนี้ เป็นของนาย ก. และนาย ก.ได้เสียชีวิตไปแล้วประมาณ 3 ปี ที่ดินแปลงนี้ ณ วันนี้ติดจำนองอยู่ที่ จ. อยุธยา คนที่เอาที่ดินไปจำนองเป็นบุตรบุญธรรมของนาย ก. ประมาณ 300,000 บาท จะครบสัญญาอีก 2 เดือน นั้นคือที่แปลงนี้ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ใดๆ จาก นาย ก.ให้บุตรบุญธรรมตามกฎหมายเลย  บุตรบุญธรรมได้เสนอให้ดิฉันว่าจะเอาเงินจากดิฉันไปปลดจำนองกับเจ้าหนี้ที่ จ.อยุธยา และเอามาจำนองกับดิฉันแทนในวงเงิน 300,000 บาท  เพราะว่าบุตรบุญธรรมนี้ยังไม่อยากขายที่เขาอยากขอเวลาอีก 1 ปี ดิฉันอยากทราบว่ากรณีอย่างนี้
1.  ดิฉันควรจะเสี่ยงให้เค้าเอามาจำนองกับดิฉันมั้ยค่ะ
2.  ถ้าเราทำสัญญาขายฝากได้มั้ย
3.  ที่ดินยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ถ้าเค้าไม่มีเงินใช้หนี้จะตกเป็นของเจ้าหนี้ได้เลยมั้ย
4.  จำนอง กับ ขายฝากอย่างไหนดีกว่ากัน
5.  ถ้าให้กู้อัตราดอกเบี้ยเราควรเก็บอย่างไร และระยะเวลาควรใช้กี่ปี
6.  ดิฉันกลัวว่าถ้าดิฉันให้เงินพอเวลาเค้ามีเงินเค้าก็เอาที่คืนไปหรือไม่ก็เอาไปขายกับคนอื่นแทน
ช่วยตอบด้วยนะค่ะเพราะที่แปลงนี้ดิฉันและครอบครัวสนใจเป็นอย่างมากแต่กังวลเรื่องข้อกฎหมายที่อาจทำให้เราเสียเปรียบในภายหลัง

คำแนะนำทนายคลายทุกข์
          ตามกรณีปัญหาของท่าน  หากปรากฎว่าที่ดินที่จำนองดังกล่าวมีชื่อของนาย ก เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์และเมื่อเขาตายไป  โดยไม่มีทายาทโดยธรรมอื่น  มีแต่บุตรบุญธรรมของนาย ก ซึ่งตามกฎหมายแล้วบุตรบุญธรรมนั้นให้ถือว่าเป็นผู้สืบสันดานเหมือนกับบุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย  และย่อมเป็นทายาทโดยธรรมในฐานะผู้สืบสันดานของนาย ก เจ้ามรดก  ย่อมมีสิทธิได้รับตกทอดเป็นที่ดินติดจำนองนั้น  ตามกฎหมายลักษณะมรดกแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1599 ,มาตรา 1627 , มาตรา 1629 (1)  ดังนั้น  บุตรบุญธรรมของนาย ก นั้นย่อมมีสิทธิตามกฎหมายที่จะได้รับที่ดินติดจำนองเป็นมรดกตกทอดแก่ตน  ซึ่งเขาจะต้องยื่นคำร้องต่อศาล  ขอให้ศาลมีคำสั่งตั้งตนเป็นผู้จัดการมรดกของนาย ก ได้  ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1713  และเมื่อศาลมีคำสั่งตั้งบุตรบุญธรรมเป็นผู้จัดการมรดกแล้ว  เขาก็ย่อมมีสิทธิและหน้าที่ตามกฎหมายที่จะทำการอันจำเป็นเพื่อจัดการที่ดินติดจำนองมรดก  โดยโอนเป็นของตนได้  ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1719
          1.  หากเขาได้รับคำสั่งจากศาลตั้งเขาเป็นผู้จัดการมรดกแล้ว  และได้ขอโอนชื่อเป็นชื่อของเขาแล้ว  เขา ( บุตรบุญธรรม )  ก็ย่อมทำการไถ่ถอนจำนองจากเจ้าหนี้ที่ จ. อยุธยา  จดทะเบียนจำนองกับท่านได้  ตาม ป.พ.พ.  มาตรา 714  ซึ่งการจะรับจำนองหรือไม่  ก็ย่อมเป็นสิทธิของท่าน  กรณีก็ย่อมไม่เป็นการเสี่ยงแต่ประการใด
          2.  และท่านก็สามารถที่จะทำสัญญาฝากไว้ได้  เพราะจะเกิดสิทธิแก่ท่านดีกว่าการทำสัญญาจำนอง  เนื่องจากว่าหากมีการทำสัญญาขายฝากที่ดินดังกล่าวนั้น  ย่อมทำให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินตกไปยังท่านซึ่งเป็นผู้ซื้อฝากในทันทีที่ได้จดทะเบียนการขายฝากตามกฎหมาย  เพียงแต่มีเงื่อนไขว่าผู้ขายฝากเขาอาจไถ่ที่ดินนั้นคืนได้  ภายในกำหนดเวลาไถ่ที่ตกลงกันไว้  ตาม ป.พ.พ. มาตรา 491  แต่ถ้าหากเป็นการทำสัญญาจำนอง  ผู้รับจำนองย่อมมีฐานะเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิจำนอง  กล่าวคือ  ผู้รับจำนองชอบที่จะได้รับชำระหนี้จากที่ดินจำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญเท่านั้น  ตาม ป.พ.พ. มาตรา 702
          3.  การที่ลูกหนี้ละเลยเสียไม่ชำระหนี้ของตน  เจ้าหนี้จะต้องฟ้องคดีต่อศาลให้สั่งบังคับชำระหนี้ต่อไป  ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213  ดังนั้น  ถ้าลูกหนี้ไม่ชำระหนี้หรือไม่มีเงินใช้หนี้  ที่ดินจำนองจึงยังไม่ตกเป็นของเจ้าหนี้ผู้รับจำนองเลยทีเดียว  เจ้าหนี้จะต้องฟ้องบังคับจำนองเพื่อให้ศาลมีคำพิพากษาให้นำที่ดินจำนองออกขายทอดตลาดนำเงินมาใช้หนี้ต่อไป  ตาม ป.พ.พ. มาตรา 728
          4.  ขายฝากย่อมเกิดสิทธิแก่ผู้ซื้อฝากดีกว่าการทำสัญญาจำนอง  ดั่งเหตุผลที่ได้ให้ไว้ในข้อ. 3
          5.  ส่วนการให้กู้ยืมเงินนั้น  เจ้าหนี้มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยเงินกู้ได้ตามกฎหมาย  โดยให้คิดดอกเบี้ยไม่เกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปี  หรือไม่เกินร้อยละ 1.25 ต่อเดือน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 654  และ พ.ร.บ. ห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา พ.ศ. 2478  และส่วนระยะเวลาควรใช้กำหนดเวลาเท่าใดนั้น  แล้วแต่คู่สัญญาจะตกลงกัน
          6.  หากท่านได้ทำสัญญาขายฝากหรือสัญญาจำนองที่ดินดังกล่าว  โดยจดทะเบียนให้ถูกต้องตามแบบของกฎหมายแล้ว  แม้ท่านจะให้เงินเขาไปแล้ว  ท่านก็ไม่เสียเปรียบ  เพราะท่านย่อมมีนิติสัมพันธ์ตามกฎหมายที่จะบังคับคดีให้เป็นไปตามสัญญา  เมื่อเขาไม่ชำระหนี้ให้แก่ท่าน

ตัวบทกฎหมายอ้างอิง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 213  ถ้าลูกหนี้ละเลยเสียไม่ชำระหนี้ของตน เจ้าหนี้จะร้องขอต่อศาลให้สั่งบังคับชำระหนี้ก็ได้ เว้นแต่สภาพแห่งหนี้จะไม่เปิดช่องให้ทำเช่นนั้นได้
เมื่อสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้บังคับชำระหนี้ได้ ถ้าวัตถุแห่งหนี้เป็นอันให้กระทำการอันหนึ่งอันใด เจ้าหนี้จะร้องขอต่อศาลให้สั่งบังคับให้บุคคลภายนอกกระทำการอันนั้นโดยให้ลูกหนี้เสียค่าใช้จ่ายให้ก็ได้ แต่ถ้าวัตถุแห่งหนี้เป็นอันให้กระทำนิติกรรมอย่างใดอย่างหนึ่งไซร้ ศาลจะสั่งให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของลูกหนี้ก็ได้
ส่วนหนี้ซึ่งมีวัตถุเป็นอันจะให้งดเว้นการอันใด เจ้าหนี้จะเรียกร้องให้รื้อถอนการที่ได้กระทำลงแล้วนั้นโดยให้ลูกหนี้เสียค่าใช้จ่าย และให้จัดการอันควรเพื่อกาลภายหน้าด้วยก็ได้
อนึ่งบทบัญญัติในวรรคทั้งหลายที่กล่าวมาก่อนนี้ หากระทบกระทั่งถึงสิทธิที่จะเรียกเอาค่าเสียหายไม่

มาตรา 491 อันว่าขายฝากนั้น คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้

มาตรา 654 ท่านห้ามมิให้คิดดอกเบี้ยเกินร้อยละสิบห้าต่อปี ถ้าในสัญญากำหนดดอกเบี้ยเกินกว่านั้น ก็ให้ลดลงมาเป็นร้อยละสิบห้าต่อปี

มาตรา 702  อันว่าจำนองนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้จำนองเอาทรัพย์สินตราไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้รับจำนอง เป็นประกันการชำระหนี้ โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง
ผู้รับจำนองชอบที่จะได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญมิพักต้องพิเคราะห์ว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะได้โอนไปยังบุคคลภายนอกแล้วหรือหาไม่

มาตรา 728  เมื่อจะบังคับจำนองนั้น ผู้รับจำนองต้องมีจดหมายบอกกล่าวไปยังลูกหนี้ก่อนว่าให้ชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควรซึ่งกำหนดให้ในคำบอกกล่าวนั้น ถ้าและลูกหนี้ละเลยเสียไม่ปฏิบัติตามคำบอกกล่าว ผู้รับจำนองจะฟ้องคดีต่อศาลเพื่อให้พิพากษาสั่งให้ยึดทรัพย์สินซึ่งจำนองและให้ขายทอดตลาดก็ได้

มาตรา 1599  เมื่อบุคคลใดตาย มรดกของบุคคลนั้นตกทอดแก่ทายาท
ทายาทอาจเสียไปซึ่งสิทธิในมรดกได้แต่โดยบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น

มาตรา 1627  บุตรนอกกฎหมายที่บิดาได้รับรองแล้วและบุตรบุญธรรมนั้นให้ถือว่าเป็นผู้สืบสันดาน เหมือนกับบุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย ตามความหมายแห่งประมวลกฎหมายนี้

มาตรา 1629  ทายาทโดยธรรมมีหกลำดับเท่านั้น และภายใต้บังคับแห่งมาตรา 1630 วรรค 2 แต่ละลำดับมีสิทธิได้รับมรดกก่อนหลังดั่งต่อไปนี้ คือ
(1)  ผู้สืบสันดาน

มาตรา 1713 ทายาทหรือผู้มีส่วนได้เสียหรือพนักงานอัยการจะร้องต่อศาลขอให้ตั้งผู้จัดการมรดกก็ได้ ในกรณีดั่งต่อไปนี้
(1)  เมื่อเจ้ามรดกตาย ทายาทโดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรมได้สูญหายไป หรืออยู่นอกราชอาณาเขต หรือเป็นผู้เยาว์
(2)  เมื่อผู้จัดการมรดกหรือทายาทไม่สามารถ หรือไม่เต็มใจที่จะจัดการ หรือมีเหตุขัดข้องในการจัดการ หรือในการแบ่งปันมรดก
(3)  เมื่อข้อกำหนดพินัยกรรมซึ่งตั้งผู้จัดการมรดกไว้ไม่มีผลบังคับได้ด้วยประการใด ๆ
การตั้งผู้จัดการมรดกนั้น ถ้ามีข้อกำหนดพินัยกรรมก็ให้ศาลตั้งตามข้อกำหนดพินัยกรรม และถ้าไม่มีข้อกำหนดพินัยกรรม ก็ให้ศาลตั้งเพื่อประโยชน์แก่กองมรดกตามพฤติการณ์และโดยคำนึงถึงเจตนาของเจ้ามรดก แล้วแต่ศาลจะเห็นสมควร

มาตรา 1719  ผู้จัดการมรดกมีสิทธิและหน้าที่ที่จะทำการอันจำเป็น เพื่อให้การเป็นไปตามคำสั่งแจ้งชัดหรือโดยปริยายแห่งพินัยกรรม และเพื่อจัดการมรดกโดยทั่วไปหรือเพื่อแบ่งปันทรัพย์มรดก