ปัญหาสัญญาเช่าบ้านกับชาวต่างชาติ
ดิฉันได้ทำการเช่าบ้านเก่าติดชายทะเลจำนวนสองหลังในบริเวณเดียวกัน เป็นระยะเวลาห้าปี ไ ด้ทำการปรับปรุงต่อเติม ซ่อมแซมจนอยู่ในสภาพที่ดีและสามารถอยู่อาศัยได้ โดยที่ดิฉันและครอบครัวได้อยู่อาศัยหลังหนึ่ง และเมื่อเข้าปีที่สาม ได้มีชาวฝรั่งเศสติดต่อขอเช่าพื้นที่ติดหาด เพื่อเปิดเป็นร้านอาหารและบาร์ วันที่ทำสัญญาขอมัดจำได้จ่ายเงินไว้ก่อนเดินทางกลับประเทศไป โดยระบุในสัญญาว่าจะเซ็นสัญญาเช่าภายในหนึ่งเดือน หลังจากวางมัดจำโดยจะตกลงเช่าเป็นเวลาสามปี เมื่อครบกำหนดวันชำระเงินชาวฝรั่งเศสได้เงียบหายไป และติดต่อชำระเงินหลังจากนั้นหนึ่งอาทิตย์ โดยส่งทางเวสเทรินยูเนี่ยนเท่ากับเป็นค่าเช่าอีกหนึ่งเดือน แต่เมื่อเดินทางกลับมาเมืองไทย ชาวฝรั่งเศสได้ตกลงเซ็นสัญญาเป็นเวลาหนึ่งปี โดยที่ชำระเงินแค่ค่าเช่าสิบเดือนหักจากสองเดือนที่ชำระไว้แล้ว
และได้ขอแบ่งเช่าหนึ่งห้องนอนของบ้านอีกหลังหนึ่งเป็นเวลาหนึ่งปีเช่นกัน หลังจากที่ย้ายเข้ามาอยู่และเปิดกิจการ ชาวฝรั่งเศสไม่ได้ทำตามที่ตกลงกันไว้ด้วยวาจา คือจะเปิดเป็นร้านอาหารกึ่งบาร์ บรรยากาศสบายริมทะเล แต่ตรงกันข้ามได้จัดปาร์ตี้ เปิดเพลงเสียงดังรบกวนเพื่อนบ้านทุกคืน เมื่อดิฉันเข้าไปพูดคุยตักเตือนก็ถูกปฏิเสธที่จะรับฟัง จนเพื่อนบ้านและผู้ใหญ่ในละแวกบ้านมาช่วยกันพูด และมีตำรวจมาคอยสอดส่อง จึงได้เพลาลงไปบ้าง ต่อมาชาวฝรั่งเศสได้กล่าวอ้างถึงสิทธิสัญญาเช่าสามปีในอัตราค่าเช่าเดิม ซึ่งทางดิฉันได้ปฏิเสธที่จะต่อสัญญาหลังจากหนึ่งปีสิ้นสุดลง ทำให้ชาวฝรั่งเศสไม่พอใจ มีการทะเลาะกันยิ่งทำให้ดิฉันไม่อยากต่อสัญญาหรือจะพูดคุยอะไรด้วยเลย
ดิฉันสงสัยและมีคำถามจะถามคือเป็นไปได้ไหมที่ชาวฝรั่งเศสจะดำเนินการฟ้องร้องหรืออ้างสิทธิในการต่อสัญญา และหากสัญญาหนึ่งปีสิ้นสุดลงเป็นไปได้ไหมที่ชาวฝรั่งเศสจะเผาหรือทำลายข้าวของให้เกิดความเสียหาย และหากระยะเวลาในสัญญาชาวฝรั่งเศสได้ไปขอมีใบอนุญาตใช้เครื่องขยายเสียงกับทางตำรวจแล้ว เมื่อมีการเปิดเสียงดังรบกวนจะสามารถไปแจ้งความกับตำรวจได้หรือไม่
คำแนะนำทนายคลายทุกข์
การที่ชาวฝรั่งเศสได้ตกลงกับคุณในตอนแรกตอนที่วางมัดจำ ว่าเขาจะเซ็นสัญญาเช่าภายใน 1 เดือนหลังจากวางมัดจำ โดยตกลงจะเช่าเป็นเวลา 3 ปี กรณีดังกล่าวจึงเป็นกรณีที่ชาวฝรั่งเศสนั้นให้คำมั่นว่าจะทำสัญญาเช่ากัน 3 ปี ดังนั้น ชาวฝรั่งเศสผู้นี้จะต้องมาทำสัญญาเช่านั้นให้แล้วเสร็จภายใน 1 เดือนหลังจากวางมัดจำนั้น จึงจะทำให้เกิดผลเป็นสัญญาเช่ากันมีกำหนด 3 ปี คำมั่นว่าจะเช่า 3 ปี ของชาวฝรั่งเศสจึงสิ้นผลไปบังคับไม่ได้
และเมื่อปรากฏว่า ชาวฝรั่งเศสผู้นั้นได้มาตกลงเซ็นสัญญาเช่าเป็นระยะ 1 ปี เขาจึงมีสิทธิที่จะใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าภายในระยะเวลา 1 ปีนั้น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 537 เท่านั้น ดังนั้น เมื่อระยะเวลา 1 ปี ตามสัญญาเช่านี้สิ้นสุดลง สัญญาเช่าดังกล่าว จึงระงับสิ้นไป เมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ โดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 564 เพราะฉะนั้น เมื่อสัญญาเช่าฉบับนี้ครบระยะเวลาเช่า 1 ปีแล้ว ก็เป็นสิทธิของคุณที่จะต่อสัญญาให้แก่เขาต่อไปหรือไม่ ชาวฝรั่งเศสไม่มีอำนาจที่จะมาฟ้องคดีบังคับให้คุณต่อสัญญาเช่าให้แก่เขา เพราะเป็นสิทธิของคุณดังกล่าวมาแล้ว ซึ่งคำมั่นที่ชาวฝรั่งเศสได้ให้คำมั่นว่าจะเช่า 3 ปี คำมั่นนั้นย่อมสิ้นผลไปแล้ว หลังจากครบกำหนด 1 เดือนนั้น
ส่วนหลังจากสัญญาเช่า 1 ปี สิ้นสุดลงแล้ว หากเขาจะเผาหรือทำลายข้าวของให้เกิดความเสียหาย กรณีก็ย่อมเป็นการทำละเมิดแก่คุณ ซึ่งเขาไม่มีอำนาจตามกฎหมายที่จะกระทำได้ และหากเขากระทำจริง คุณก็ย่อมมีสิทธิฟ้องคดีเรียกค่าสินไหมทดแทนจากเขาได้ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 420
ส่วนกรณีที่เขามีการเปิดเครื่องขยายเสียง เป็นที่รบกวนจนทำให้ประชาชนตกใจ หรือเดือดร้อนแม้เขาจะมีใบอนุญาตใช้เครื่องขยายเสียงกับทางตำรวจก็ตาม แต่ก็ไม่ใช่ว่าเขาจะสามารถเปิดเสียงให้ดังเท่าใดก็ได้ โดยไม่สนใจว่าประชาชนจะเดือดร้อนหรือไม่ ดังนั้น เขาจึงมีความผิดฐานทำให้เกิดเสียงหรือกระทำความอื้ออึงโดยไม่มีเหตุอันสมควร จนทำให้ประชาชนตกใจ หรือเดือดร้อน ตาม ป.อ. มาตรา 370 คุณก็ย่อมมีสิทธิที่จะแจ้งความร้องทุกข์กับตำรวจได้ กฎหมายไม่ห้าม
ตัวบทกฎหมายอ้างอิง
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 420 ผู้ใดจงใจหรือประมาทเลินเล่อ ทำต่อบุคคลอื่นโดยผิดกฎหมายให้เขาเสียหายถึงแก่ชีวิตก็ดี แก่ร่างกายก็ดี อนามัยก็ดี เสรีภาพก็ดี ทรัพย์สินหรือสิทธิอย่างหนึ่งอย่างใดก็ดี ท่านว่าผู้นั้นทำละเมิดจำต้องใช้ค่าสินไหมทดแทนเพื่อการนั้น
มาตรา 537 อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้ให้เช่าตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น
มาตรา 564 อันสัญญาเช่านั้น ท่านว่าย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอกกล่าวก่อน
ประมวลกฎหมายอาญา
มาตรา 370 ผู้ใดส่งเสียง ทำให้เกิดเสียงหรือกระทำความอื้ออึง โดยไม่มีเหตุอันสมควร จนทำให้ประชาชนตกใจหรือเดือดร้อน ต้องระวางโทษปรับไม่เกินหนึ่งร้อยบาท