ถ้าผู้จะซื้อผิดสัญญาและผู้จะขายริบมัดจำและเงินชำระราคาบางส่วน

บทความวันที่ 27 ม.ค. 2559, 00:00

มีผู้อ่านทั้งหมด 4452 ครั้ง

เงินมัดจำตามสัญญาจะซื้อจะขาย

             ถ้าผู้จะซื้อผิดสัญญาและผู้จะขายริบมัดจำและเงินชำระราคาบางส่วน เงินทั้งหมด เป็นเงินได้พึงประเมิน ผู้ขายมีหน้าที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในแต่ละปีภาษีที่ได้รับเงินนั้นมา ถึงแม้ต่อมาผู้จะซื้อจะยื่นฟ้องผู้จะขายบังคับให้โอนที่ดินตามสัญญาหรือฟ้องให้คืนเงินมัดจำพร้อมเบี้ยปรับก็ตาม อ้างอิงคำพิพากษาฎีกาที่ 2346/2536 ,คำพิพากษาฎีกาที่ 1195/2539, คำพิพากษาฎีกาที่ 6340/2549 ถ้าไม่ยื่นแบบแสดงรายการเงินได้พึงประเมินในระหว่างปีภาษี เจ้าพนักงานประเมินมีอำนาจประเมินเรียกเก็บภาษีพร้อมเบี้ยปรับและเงินเพิ่มตามประมวลรัษฎากร มาตรา 23 มาตรา 24 มาตรา 26 และมาตรา 27 ได้ ผู้จะขายต้องไปรีบยื่นนะครับ  เดี๋ยวจะหมดตัวซะก่อน เจ้าของที่ดิน ถามมาก็ตอบไป

คำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง
1.คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2346/2536
             เงื่อนไขการชำระเงินค่าที่ดินจำนวน 20,077,000 บาท ในสัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับ ก. ผู้จะซื้อ ระบุว่า ก.ได้ชำระมัดจำให้แก่โจทก์ในวันทำสัญญาคือวันที่ 12 ตุลาคม 2526จำนวน 1,000,000 บาท หลังจากนั้นจะชำระเงิน 5,000,000 บาทวันที่ 20 มีนาคม 2527 และชำระเงิน 4,000,000 บาท วันที่ 20มิถุนายน 2527 เงินส่วนที่เหลือจะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ณ สำนักงานที่ดินในวันที่ 29 พฤศจิกายน 2527 เช่นนี้ แม้ว่าเงินจำนวน 1,000,000 บาท ที่โจทก์ได้รับจาก ก. ในปี 2526 ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินจะระบุว่าเป็นเงินมัดจำก็ตาม แต่ตามเงื่อนไขการชำระราคาที่ดินดังกล่าวข้างต้นย่อมเป็นที่เห็นได้ว่าคู่สัญญาได้ตกลงกันให้ถือเอาเงินมัดจำ จำนวน 1,000,000 บาท นั้น เป็นการชำระราคาบางส่วนเช่นเดียวกับการชำระราคาที่ดินในงวดอื่น ๆ ด้วยหาใช่เป็นเพียงเงินประกันการที่จะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินเท่านั้นไม่ ส่วนเงินได้จำนวน 5,477,500 บาท ที่โจทก์ได้รับในปี 2527 นั้น ส่วนหนึ่งจำนวน 5,000,000 บาท ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินระบุไว้ชัดเจนว่าเป็นการชำระราคาที่ดินบางส่วน และอีกส่วนหนึ่งจำนวน 477,500 บาท นั้น เป็นเงินดอกเบี้ยที่ ก.จ่ายให้แก่โจทก์ เพื่อตอบแทนการที่โจทก์ยอมให้ ก. ผัดการชำระเงินออกไป เงินดอกเบี้ยจำนวน 477,500 บาท นั้น จึงถือได้ว่าเป็นเงินที่โจทก์ได้รับเนื่องจากสัญญาจะซื้อขายที่ดิน ดังนั้นเงินได้พิพาททั้งหมดจึงเป็นเงินได้พึงประเมินที่โจทก์จะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามประมวลรัษฎากร มาตรา 39 แม้ว่า ก. ได้ยื่นฟ้องโจทก์ต่อศาลชอบให้บังคับโจทก์จดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายที่ดิน หากโอนไม่ได้ให้โจทก์คืนเงินค่าที่ดินที่ได้รับไว้พร้อมเบี้ยปรับก็ตาม เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า เงินได้พิพาทเป็นเงินที่โจทก์ได้รับจาก ก. เพื่อชำระราคาที่ดินบางส่วน และเป็นเงินค่าดอกเบี้ยที่โจทก์ได้รับเนื่องจากสัญญาจะซื้อขายที่ดิน เงินได้พิพาทนั้นย่อมตกเป็นของโจทก์ในแต่ละปีภาษีที่ได้รับเงินนั้นแล้ว หาใช่ว่าเงินได้พิพาทดังกล่าว ยังไม่แน่นอนว่าจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จึงมิใช่เงินได้พึงประเมินไม่ ที่ประมวลรัษฎากร มาตรา 52 วรรคสอง บัญญัติให้ผู้มีหน้าที่หักภาษีคำนวณหักภาษี ณ ที่จ่ายไว้แล้วนำส่งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในขณะที่มีการจดทะเบียนและห้ามพนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้จนกว่าจะได้รับเงินภาษีที่นำส่งไว้ครบถ้วนถูกต้องแล้ว นั้น เป็นเพียงมาตราการที่กำหนดขึ้นเพื่อให้รัฐสามารถจัดเก็บภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ได้ครบถ้วน รัดกุมและป้องกันการหลีกเลี่ยงภาษีเท่านั้น หาใช่ว่า กฎหมายยกเว้นให้ผู้มีเงินได้ไปเสียภาษีในวันโอนกรรมสิทธิ์ไม่ ดังนั้น เมื่อโจทก์มีเงินได้จากการขายที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินในปีภาษีใด โจทก์ก็ต้องเสียภาษีในปีภาษีนั้น แม้ว่าในปีภาษีนั้นจะยังมิได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันก็ตาม เงินได้พิพาทส่วนหนึ่งจำนวน 600,000 บาท เป็นการชำระราคาที่ดินบางส่วน และอีกส่วนหนึ่ง จำนวน 477,500 บาท เป็นค่าดอกเบี้ยที่โจทก์ได้รับเนื่องจากสัญญาจะซื้อขายที่ดิน เงินได้พิพาททั้งหมดดังกล่าว จึงมิใช่เงินหรือประโยชน์อย่างอื่นที่ได้เนื่องจากการผิดสัญญาซื้อขายเงินผ่อนตามมาตรา 40(5)(ค) และไม่เข้าลักษณะเป็นเงินได้พึงประเมินประเภทต่าง ๆ ดังระบุไว้ในมาตรา 40(1)ถึง (7) แห่งประมวลรัษฎากร จึงจัดเป็นเงินได้จากการอื่น ๆ ตามมาตรา 40(8) ที่ประมวลรัษฎากร มาตรา 42(13) บัญญัติยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับค่าสินไหมทดแทนเพื่อละเมิดนั้น หมายความเฉพาะค่าสินไหมทดแทนอันเกิดจากมูลหนี้ละเมิดเท่านั้น เมื่อเงินได้พิพาทเป็นเงินได้ที่โจทก์ได้รับเนื่องจากสัญญาจะซื้อขายที่ดินจึงมีมูลหนี้มาจากสัญญา หาใช่มูลหนี้ละเมิดไม่ ย่อมไม่ได้รับการยกเว้นภาษีตามมาตรา นี้

2.คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1195/2539
             โจทก์ทำสัญญาจะขายที่ดินให้แก่อ. โดยอ. วางมัดจำไว้ในวันทำสัญญา9,000,000บาทแต่อ. ไม่มารับโอนที่ดินในวันนัดโจทก์จึงบอกเลิกสัญญาและใช้สิทธิรับเงินมัดจำดังกล่าวสัญญาดังนี้แม้อ. จะฟ้องเรียกเงินมัดจำคืนก็เป็นการฟ้องหลังจากที่โจทก์ได้ริบเงินมัดจำแล้วหาใช่ว่าโจทก์ยังมิได้ริบเงินมัดจำหรือเป็นกรณีที่โจทก์จะมีสิทธิริบเงินมัดจำหรือไม่ยังไม่ทราบอันจะถือว่าเป็นเงินมัดจำเป็นเพียงสิทธิเรียกร้องที่โจทก์จะได้รับมาในภายหน้าไม่เงินมัดจำดังกล่าวจึงเป็นเงินที่โจทก์ได้รับเนื่องจากอ.ซึ่งเป็นคู่สัญญาปฏิบัติผิดสัญญาจึงเป็นเงินได้จากการอื่นๆตามมาตรา40(8)แห่งประมวลรัษฎากรและเป็นเงินได้พึงประเมินที่โจทก์มีหน้าที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามมาตรา39

3.คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6340/2549
             เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระบุไว้ชัดเจนว่าผู้โอนได้รับเงินมัดจำจากผู้รับโอนไปถูกต้องแล้ว แม้ผู้รับโอนจะทำสัญญากู้เงินจากผู้โอนไว้ เป็นจำนวนเงินเท่ากับจำนวนเงินมัดจำ ก็เท่ากับผู้โอนมอบเงินมัดจำนั้นให้เป็นเงินกู้แก่ผู้รับโอน เงินมัดจำดังกล่าวจึงเป็นเงินได้พึงประเมินตาม ป.รัษฎากร มาตรา 39

ตัวบทกฎหมายอ้างอิง
ประมวลรัษฎากร
มาตรา  23  ผู้ใดไม่ยื่นรายการให้อำเภอหรือเจ้าพนักงานประเมิน แล้วแต่กรณี มีอำนาจออกหมายเรียกตัวผู้นั้นมาไต่สวน และออกหมายเรียกพยานกับสั่งให้ผู้ที่ไม่ยื่นรายการหรือพยานนั้นนำบัญชีหรือพยานหลักฐานอื่นอันควรแก่เรื่องมาแสดงได้ แต่ต้องให้เวลาล่วงหน้าไม่น้อยกว่าเจ็ดวันนับแต่วันส่งหมาย

มาตรา 24  เมื่อได้จัดการตามมาตรา 23 และทราบข้อความแล้ว อำเภอหรือเจ้าพนักงานประเมิน แล้วแต่กรณี มีอำนาจประเมินเงินภาษีอากร และแจ้งจำนวนภาษีอากรที่ต้องชำระไปยังผู้ต้องเสียภาษีอากร ในกรณีนี้จะอุทธรณ์การประเมินก็ได้

มาตรา 26  เว้นแต่จะบัญญัติไว้เป็นอย่างอื่นในลักษณะนี้ ในการประเมินตามมาตรา 24 หรือมาตรา 25 ผู้ต้องเสียภาษีต้องรับผิดเสียเบี้ยปรับอีกสองเท่าของจำนวนเงินภาษีที่ต้องชำระ

มาตรา 27 บุคคลใดไม่เสียหรือนำส่งภาษีภายในกำหนดเวลาตามที่บัญญัติไว้ในหมวดต่าง ๆ แห่งลักษณะนี้เกี่ยวกับภาษีอากรประเมิน ให้เสียเงินเพิ่มอีกร้อยละ 1.5 ต่อเดือนหรือเศษของเดือนของเงินภาษีที่ต้องเสียหรือนำส่งโดยไม่รวมเบี้ยปรับ
              ในกรณีอธิบดีอนุมัติให้ขยายกำหนดเวลาชำระหรือนำส่งภาษีและได้มีการชำระหรือนำส่งภาษีภายในกำหนดเวลาที่ขยายให้นั้น เงินเพิ่มตามวรรคหนึ่งให้ลดลงเหลือร้อยละ0.75 ต่อเดือนหรือเศษของเดือน
              การคำนวณเงินเพิ่มตามวรรคหนึ่งและวรรคสอง ให้เริ่มนับเมื่อพ้นกำหนดเวลาการยื่นรายการหรือนำส่งภาษีจนถึงวันชำระหรือนำส่งภาษี แต่เงินเพิ่มที่คำนวณได้มิให้เกินจำนวนภาษีที่ต้องเสียหรือนำส่ง ไม่ว่าภาษีที่ต้องเสียหรือนำส่งนั้นจะเกิดจากการประเมินหรือคำสั่งของเจ้าพนักงานหรือคำวินิจฉัยอุทธรณ์หรือคำพิพากษาของศาล