ตามที่ท่านผู้อ่านสอบถามมาเกี่ยวกับเรื่องการโอนขายที่ดินต่ำกว่าราคาประเมิน

บทความวันที่ 21 ก.พ. 2557, 00:00

มีผู้อ่านทั้งหมด 6294 ครั้ง

การโอนที่ดินต่ำกว่าราคาตลาด

            ตามที่ท่านผู้อ่านสอบถามมาเกี่ยวกับเรื่องการโอนขายที่ดินต่ำกว่าราคาประเมินเพื่อหลีกเลี่ยงภาษีจะมีผลอย่างไร  ทนายคลายทุกข์จึงได้ไปศึกษาค้นคว้าเกี่ยวกับเรื่องดังกล่าวมานำเสนอ ดังนี้
           การโอนที่ดินตามราคาประเมิน ซึ่งต่ำกว่าราคาตลาดเป็นการหลีกเลี่ยงค่าภาษีอากรและค่าธรรมเนียม ข้อตกลงดังกล่าวเป็นโมฆะ แต่สัญญาซื้อขายข้ออื่นสมบูรณ์ (อ้างอิงคำพิพากษาฎีกาที่ 5347/2540,7320/2539) ดังนั้น ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องรับผิดเกี่ยวกับค่าภาษีอากรที่หลีกเลี่ยง

คำพิพากษาฎีกาอ้างอิง
1.คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5347/2540
            ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระบุไว้ชัดแจ้งว่าโจทก์มีฐานะเป็นผู้จะซื้อซึ่งมีความผูกพันตามสัญญาในฐานะผู้จะซื้อทุกประการ และในสัญญาข้อ 6 มีใจความว่าคู่สัญญาตกลงกันว่าในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินผู้จะขายยอมให้โจทก์ผู้จะซื้อลงชื่อบุคคลใดหรือนิติบุคคลใดเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญานี้ได้ แสดงว่าโจทก์ในฐานะผู้จะซื้อมีสิทธิให้ผู้ใดเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ ดังนั้น โจทก์จะมีสิทธิให้ลงชื่อผู้ใดเป็นผู้รับโอนก็หาทำให้ความผูกพันของโจทก์ในฐานะผู้จะซื้อตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเปลี่ยนแปลงไปไม่ โจทก์ยังคงเป็นคู่สัญญาโดยตรงกับจำเลยทั้งห้า โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งห้า
            ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินข้อ 5 เป็นเพียงข้อตกลงในชั้นจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินว่าค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ค่าภาษีอากรต่าง ๆ ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินฝ่ายใดจะเป็นผู้ชำระ แม้จะตกเป็นโมฆะเพราะโจทก์และจำเลยทั้งห้าตกลงกันว่าจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในราคาประเมินของทางราชการซึ่งเป็นราคาที่ต่ำกว่าความเป็นจริงอันเป็นการหลีกเลี่ยงค่าภาษีและค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอน แต่ในเรื่องค่าฤชาธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนก็มีประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 กำหนดให้ผู้ซื้อผู้ขายพึงออกใช้กันอย่างไรไว้แล้ว จึงพึงสันนิษฐานได้โดยพฤติการณ์แห่งคดีว่าคู่กรณีได้เจตนาให้ข้อสัญญาข้ออื่นที่สมบูรณ์แยกออกจากข้อ 5 ซึ่งเป็นส่วนที่ไม่สมบูรณ์ตามนัย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 173 สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน เว้นแต่ข้อ 5จึงสมบูรณ์ ไม่ตกเป็นโมฆะ
           เมื่อจำเลยทั้งห้าผิดสัญญาโจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกค่าเสียหายอันเป็นเบี้ยปรับ ตามสัญญากำหนดเบี้ยปรับไว้ 14,000,000 บาท แต่โจทก์นำสืบไม่ได้ว่าโจทก์เสียหายอย่างไรเป็นเงินเท่าใด ประกอบกับระยะเวลานับแต่วันทำสัญญากับวันยื่นฟ้องห่างกันเพียง 7เดือนเบี้ยปรับที่กำหนดไว้จึงสูงเกินส่วน ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดค่าเสียหายเป็นจำนวนถึง 50,000,000 บาท นอกจากจะสูงกว่าเบี้ยปรับเป็นจำนวนมากแล้วยังไม่สอดคล้องกับข้อเท็จจริงที่ฟังว่าโจทก์นำสืบไม่ได้ว่าโจทก์เสียหายอย่างไร เป็นจำนวนเงินเท่าใดอีกด้วยศาลฎีกาเห็นควรคำนวณค่าเสียหายให้โจทก์ 10,000,000 บาท ตามราคาที่ดินพิพาทที่น่าจะเพิ่มขึ้นในขณะยื่นฟ้องให้เหมาะสมได้

2.คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7320/2539
           ตามสัญญาจำนองระบุว่า จำเลยที่ 2 ตกลงจำนองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเพื่อประกันหนี้ทุกชนิดของจำเลยที่ 2และหรือจำเลยที่ 1 ที่มีต่อโจทก์เป็นเงินจำนวน 1,000,000บาท เท่านั้น ดังนั้นตามสัญญาจำนองดังกล่าวจำเลยที่ 2มีความรับผิดในต้นเงินที่จำเลยทั้งสองเป็นหนี้โจทก์ตามบัญชีกระแสรายวันกับต้นเงินที่จำเลยที่ 1 เป็นหนี้โจทก์ตามบัญชีกระแสรายวันในวงเงินรวมกันเป็นจำนวน 1,000,000 บาทส่วนข้อความตามสัญญาต่อท้ายสัญญาจำนองระบุว่า การกำหนดจำนวนต้นเงินดังกล่าวไม่เป็นการตัดสิทธิโจทก์ที่จะบังคับจำนองสำหรับหนี้ต้นเงินที่เกินวงเงินไปไม่ว่าเพราะเหตุใด ๆนั้น เป็นข้อตกลงที่ทำให้สัญญาจำนองไม่มีจำนวนเงินที่แน่นอนหรือไม่มีเงินจำนวนขั้นสูงสุดที่ได้เอาทรัพย์จำนองตราไว้เป็นประกันเป็นการฝ่าฝืนบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 708 และเป็นช่องทางให้หลีกเลี่ยงการเสียค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนจำนองจึงเป็นโมฆะ แต่จำเลยที่ 2 ยังต้องรับผิดในดอกเบี้ยของหนี้ต้นเงินตามวงเงินจำนองนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 715 ซึ่งโจทก์มีสิทธิคิดดอกเบี้ยทบต้นได้ตามสัญญาต่อท้ายสัญญาจำนองโดยถือเอาวันที่หนี้ตามบัญชีกระแสรายวันของจำเลยทั้งสองกับหนี้ตามบัญชีกระแสรายวันของจำเลยที่ 1 รวมกันได้เต็มวงเงินจำนองดังกล่าวครั้งหลังสุดเป็นวันเริ่มต้นของการคิดดอกเบี้ยทบต้นถึงวันเลิกสัญญา หลังจากนั้นต้องรับผิดในดอกเบี้ยไม่ทบต้นต่อไปจนกว่าจะมีการชำระเสร็จสิ้น
(ขอขอบคุณที่มาจากเว็บไซต์ศาลฎีกา)