ผิดสัญญาเช่า

2025
6
post on 27 ส.ค. 2560, 08:17

กรณีผู้ให้เช่าดินเปล่า แก่ผู้เช่า ผู้ให้เช่าอนุญาตให้ผู้เช่าสร้างสิ่งปลูกสร้างทำร้านอาหารชั้นเดียวบนที่ดินสัญญาเช่าสามปี สัญญาระบุห้ามเช่าช่วงต่อ มีมัดจำไว้เพื่อประกันความเสียหายตอนเลิกสัญญา ไม่ให้เอามาหักล้างค่าเช่าค้าง ต่อมาผู้เช่าแจ้งขอปิดร้านปรับปรุง เริ่มค้างค่าเช่าช้าเป็นเดือนทวงถามหลายครั้งในสัญญาระบุวันจ่ายค่าเช่าไว้แล้ว ต่อมาผู้เช่าแจ้งว่าจะให้ญาติมาช่วยดูแลและให้เก็บค่าเช่าผ่านญาติ ได้ทวงถามค่าเช่าที่ค้างกับญาติผู้เช่า ญาติผู้เช่าให้ติดต่อผู้เช่า ปรากฎว่าผู้เช่าไม่รับสายและออกจากไลน์ไปติดต่อไม่ได้ ทราบภายหลังจากญาติผู้เช่าว่า ภรรยาผู้เช่า(ไม่แน่ใจสมรสตามกฎหมายมั้ยเพราะคนละนามสกุลไม่ได้ถาม)ได้ทำสัญญาเซ้งร้านไว้กับญาติและให้บัตรประชาชนของผู้เช่าและภรรยาเช่าไว้เป็นหลักฐานพร้อมสัญญา โดยเปนชื่อ นามสกุลที่เปลี่ยนไปจากตอนทำสัญญากับผู้เช่า และในสัญญาไม่ระบุสถานที่ของการเซ้งร้าน

คำถาม

๑. ผู้เช่าถือว่าทำผิดสัญญา หรือไม่

๒. ผู้ให้เช่าจะต้องทำอย่างไร เพื่อสามารถให้บุคคลอื่นเช่าที่ต่อได้โดยไม่ผิดสัญญา

๓. เงินประกันต้องจ่ายคืน หรือไม่ เพราะค้างค่าเช่าอยู่

๔. สิ่งก่อสร้างที่สร้างบนที่ดินของผู้ให้เช่า เป็นกรรมสิทธิ์ของใครปัจจุบันทะเบียนบ้านของสิ่งปลูกสร้างไม่มีชื่อผู้อยู่อาศัย

๕. หากผู้ให้เช่าต้องการโอน ขายที่ดินจะมีปัญหาเรื่องสิ่งปลูกสร้างอย่างไร

โดยคุณ Pannee H (171.7.xxx.xxx) 27 ส.ค. 2560, 08:17

ความคิดเห็น

ความคิดเห็นที่ 6

ทำสัญญาเช่าร้าน มีสํญญาเช่า ระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่่าสแต่ผู้ให้เช่ายังไม่ได้มีการพูดคุยกับผู้เช่า ว่าจะยกเลิกสัญญา และได้ทำการให้บุคคลอื่นเข้ามาเช่าร้านต่อ ถือว่าผิดสัญญาไหมครับ แล้วมีข้อกฎหมายอะไรเอาผิด ผู้ให้เช่าได้บ้างครัับ ขอบคุณมากครับ

โดยคุณ ชวนันท์ 27 เม.ย. 2562, 22:06

ตอบความคิดเห็นที่ 6

ถ้าเป็นสัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาเช่า แล้วอยู่เช่าจนครบสัญญา ก็ไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวล่วงหน้า แต่ถ้าเป็นสัญญาเช่าที่ไม่ได้มีกำหนดระยะเวลาในการเช่า ผู้ให้เช่าต้องบอกล่วงหน้าก่อนประมาณ 1เดือน

โดยคุณ ทีมงานทนายคลายทุกข์ 17 พ.ค. 2562, 13:45

ความคิดเห็นที่ 5

ได้แจ้งยกเลิกสัญญาเช่าเป็นจดหมายลงทะเบียนเรียบร้อย แต่ผู้เช่าเดิมไม่ติดต่ออะไรมา

กำลังจะให้ผู้ที่มาเช่าช่วงต่อไปแจ้งความให้คินมอบที่ดินให้เรา เพราะผิดสัญญาไม่ถูกต้องและจะทำสัญญากับรายใหม่เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมกับทุกฝ่าย ขอเรียนปรึกษาว่า

๑. การแจ้งความเพื่อให้ผู้เช่าใหม่ทราบว่าที่เช่าช่วงกันกับผู้เช่าเดิม ไม่ถูกต้อง และไม่ได้มีเจตนาจะปิดบังผู้ให้เช่า เพราะผู้เช่าเดิมไม่ยอมให้พบ

๒. การส่งมอบทรัพย์สินคืนให้ผู้ให้เช่า ต้องระบุตัวอาคารด้วยมั้ย เพราะเดิมเช่ากันแต่ที่ดิน ผู้เช่าเดิมสร้างสิ่งปลูกสร้าง-๑ ชั้น และผู้เช่าช่วงไปต่อเติมปรับปรุงเองอีกโดยไม่ได้บอกผู้ให้เช่า

๓.สัญญาเช่าฉบับใหม่ที่จะทำกับผู้เช่าใหม่ที่มาเช่าช่วงแบบผิดๆกับผู้เช่าเดิม ส่วน-"สถานที่เช่า "ต้องระบุเป็นเช่าที่ดิน หรือเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามที่ระบุในทะเบียนบ้าน ( ฉบับแรกกับผู้เช่าเดิมทำสัญญาเช่าที่ดิน )

๔. ตอนสิ้นสุดสัญญา ต้องเขียนว่ารื้อสิ่งปลูกสร้างออกส่งมอบดินเปล่า หรือว่าสิ่งปลูกสร้างให้ตกเป็นของผู้ให้เช่า. เพราะผู้ให้เช่าไม่ได้มีจุดประสงค์จะทำกิจการใดๆในสิ่งปลูกสร้างแต่เดิมก่อนให้เช่าอยู่แล้ว

โดยคุณ Pannee H 16 ก.ย. 2560, 09:38

ความคิดเห็นที่ 4

1.ผู้เช่าไปแอบให้ภรรยาทำสัญญาเซ้งสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินเรากับญาติ ถือว่าสิ่งปลูกสร้างเป็นของญาติแล้วหรือไม่เพราะคนทำสัญญาเซ้งเป็นภรรยาซึ่งไม่ใช่คนทำสัญญาเช่ากับเราและไม่ใช่เป็นคนไปขอดำเนินการสร้างสิ่งปลูกสร้างกับเทศบาล

2.และหากญาติต้องการทำสัญญาเช่าใหม่กับเราซึ่งอ้างถึงกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างในสัญญาเซ้งที่ทำกับภรรยาผู้เช่า สามารถทำได้หรือไม่ (เราแค่ต้องการตัดความผูกพันทางกฏหมายเรื่องสัญญาเช่าและกรรมสิทธิ์ของสิ่งปลูกสร้างกับผู้เช่าเดิมให้เรียบร้อย ส่วนที่ดินเราไม่มีควาประสงค์จะใช้ที่ดินในระหว่างนี้และยินยอมให้เช่าได้อยู่แล้ว เพียงแต่กลัวเรื่องให้เช่าซ้ำซ้อนถูกฟ้อง )

โดยคุณ Pannee H. 28 ส.ค. 2560, 09:07

ความคิดเห็นที่ 3

การบอกเลิกสัญญา

1.การบอกเลิกสัญญาทำยังไงได้บ้าง เพราะตอนนี้ติดต่อผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่าไม้ได้

ส่งจดหมายแจ้งว่าเค้าผิดสัญญาหรือไปแจ้งความ

ตอบ...ปพพ. ม.386 ระบุเรื่องการบอกเลิกสัญญาไว้เพียงสั้นๆว่า การบอกเลิกสัญญา ให้แสดงเจตนาแก่อีกฝ่าย ดังนั้น ในทางปฏิบัติ การบอกเลิกสัญญา ก็สามารถทำได้ โดยบอกกันด้วยปากเปล่า หรือแจ้งเป็นหนังสือ หรือ ส่งจดหมายลงทะเบียน...ถ้าไปแจ้งความ ตำรวจคงช่วยไม่ได้ เพราะเป็นเรื่องทางแพ่งเท่านั้น

2.ในสัญญาเช่าไม่ได้เขียนเรื่องสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน. การผิดสัญญาเป็นเหตุให้สัญญายุติ ถ้าเราทำสัญญาใหม่กับผู้รับเซ้ง แล้วระบุในสัญญาเช่าใหม่กับผู้เซ้งว่าสิ่งปลูกสร้างตกเป็นของผู้ให้เช่าได้หรือไม่

ตอบ...ผู้เช่าคนใหม่ ไม่ใช่เจ้าของสิ่งปลูกสร้าง จึงทำสัญญาดังที่กล่าวมาไม่ได้ ก็ใช้วิธีแจ้งในจดหมายบอกเลิกสัญญาเช่า ให้ผู้เช่า รื้อสิ่งปลูกสร้างออกไป หรือมาเจรจากับผู้ให้เช่า เพื่อตกลงขายสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ให้่เช่า ก็ได้ แต่ถ้าผู้เช่า เพิกเฉย ไม่มาเจรจาด้วย ก็ใช้สิทธิ ตาม ปพพ. ม.1310 คือให้สิ่งปลูกสร้าง เป็นของ เจ้าของที่ดิน แต่เจ้าของที่ดินต้องใช้ราคาแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้น เพราะมีโรงเรือนนั้น เช่นที่ดินเปล่า ราคา 100,000 บาท เมื่อมีการสร้างโรงเรือนบนที่ดิน ราคาเพิ่มเป็น 150,000 บาท เจ้าของที่ดิน ก็ชดใช้ค่าโรงเรือนเพียง 50,000 บาท เป็นต้น...ถ้าผู้เช่าไม่มาโต้แย้ง ก็นิ่งเฉยไปก่อน ถ้ามีการฟ้องร้อง ก็ยกมา ม.1310 ขึ้นต่อสู้ ในฐานะเจ้าของที่ดิน ย่อมอยู่ในฐานะได้เปรียบ ก็ไม่ต้องไปกังวลจนเกินควร ครับ

โดยคุณ มโนธรรม เจษฎาสาธุชน 28 ส.ค. 2560, 03:26

ความคิดเห็นที่ 2

ขอบพระคุณในคำตอบที่รวดเร็วและชัดเจนเรียนปรึกษาอีกนิด

ส่งจดหมายแจ้งว่าเค้าผิดสัญญาหรือไปแจ้งความ

ขอบพระคุณอย่างสูง

โดยคุณ Pannee H 27 ส.ค. 2560, 12:27

ตอบความคิดเห็นที่ 2

การบอกเลิกสัญญา

ก็ใช้วิธีส่งจดหมายลงทะเบียนก็ได้ ส่วนการเช่ากับผู้เช่าคนใหม่ ก็สามารถให้เช่าที่ดินและอาคารได้ การระบุให้อาคารตกเป็นของผู้ให้เช่า ก็ทำได้ ส่วนปัญหากับผู้ัเช่าเดิม ค่อยมาว่ากัน...ในสัญญาเช่าควรรัดกุม เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาอีก เช่น เมื่อผิดสัญญาเช่า หรือ สัญญาเช่าครบกำหนด ผู้เช่าต้องย้ายออกโดยไม่มีเงื่อนไข ถ้าเพิกเฉย ผู้ให้เช่า สามารถเข้าครอบครองที่เช่า เปิดอาคารที่เช่า เพื่อเก็บทรัพย์สินของผู้เช่าไปเก็บไว้ในที่ที่อันสมควรได้ ถ้าไม่ระบุไว้ชัดเจน ถ้าผู้เช่าหัวหมอ ปิดบ้านหนี ถ้าผู้ให้เช่า เข้าไปอาคาร ก็จะแจ้งข้อหาบุกรุก ข้อหาลักทรัพย์ ซึ่งผู้ให้เช่าคงเจ็บปวด ที่ถูกแจ้งข้อหาบุกรุกบ้านหรือที่ดินของตนเอง ถ้าทำสัญญาเช่าไว้รัดกุม จะช่วยได้ มีแนวคำพิพากษาของศาลฎีกา วินิจฉัยไว้ชัดเจนว่า การทำสัญญาไว้ในลักษณะนี้ สามารถใช้บังคับได้ ลองไปอ่าน ฎีกา 12265-1266/2556 ดูครับ

โดยคุณ มโนธรรม เจษฎาสาธุชน 30 ส.ค. 2560, 06:33

ความคิดเห็นที่ 1

การเช่า

๑. ผู้เช่าถือว่าทำผิดสัญญา หรือไม่

ตอบ..ในเมื่อในสัญญาไม่ให้เช่าช่วง เมื่อฝ่าฝืนก็เป็นการผิดสัญญาเช่า

ตอบ...บอกเลิกสัญญากับผู้เช่าเดิม และริบเงินประกัน ก็เจรจากับผู้เช่าช่วงว่า ขอทำสัญญาเช่าใหม่ ถ้าไม่ยินยอมก็ต้องฟ้องขับไล่ และเรียกค่าเสียหาย

๓. เงินประกันต้องจ่ายคืน หรือไม่ เพราะค้างค่าเช่าอยู่

ตอบ..ดูคำตอบข้อ 2

ตอบ..ในเมื่อผู้เช่า เป็นผู้ก่อสร้าง เขาย่อมเป็นเจ้าของ เว้นแต่ในสัญญาจะระบุไว้ชัดเจนว่า เมื่อหมดสัญญาเช่า ให้สิ่งปลูกสร้างตกเป็นของผู้ให้เช่า ในเมื่อไปทำสัญญาเช่าไว้ หละหลวมเอง ย่อมเกิดปัญหา

ตอบ...ก็สามารถขายที่ดินได้ แต่ผู้รับโอน ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ คือ ผู้ซื้อมีกรรมสิทธิ์ ในที่ดินที่รับโอน แต่มีหน้าที่ต้อง ให้เช่าที่ดินต่อไปจนครบสัญญาเช่า และสิ่งปลูกสร้างก็ยังเป็นของผู้เช่าเดิม...ในเมื่อมีการผิดสัญญาก็ควรบอกเลิกสัญญาก่อน ....

WebBoard :กฎหมาย|ผิดสัญญาเช่า