การทำสัญญาเช่าที่ดินหรืออาคารระยะยาวเกิน 3 ปี จะต้องไปจดทะเบียนการเช่า

บทความวันที่ 12 ก.ค. 2561, 11:25

มีผู้อ่านทั้งหมด 3028 ครั้ง

การทำสัญญาเช่าระยะยาว

             การทำสัญญาเช่าที่ดินหรืออาคารระยะยาวเกิน 3 ปี จะต้องไปจดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าพนักงานตามกฎหมาย มิฉะนั้นบังคับได้เพียง 3 ปี แต่ในทางปฏิบัติเจ้าของที่ดินหรืออาคารมักจะหลีกเลี่ยงภาษี โดยทำสัญญาเช่าเพียง 3 ปี และมีการกำหนดคำมั่นไว้ในสัญญาเช่าว่าจะมีการต่อสัญญาเช่าหลังจากครบ 3 ปี นักธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการเช่าที่ดินต้องระมัดระวังเกี่ยวกับเรื่องคำมั่นในการให้ต่อสัญญาเช่าของเจ้าของที่ดินว่า อัตราค่าเช่า เงื่อนเวลา เงื่อนไขต่างๆ ตกลงกันชัดเจนหรือไม่ มีเงื่อนไขต้องไปประเมินราคาค่าเช่าหรือต้องไปตกลงกันใหม่หรือไม่ ถ้าอัตราค่าเช่าและเงื่อนไขไม่ชัดเจนจะไม่ผูกพันเจ้าของที่ดินผู้ให้เช่า ส่งผลให้ถูกฟ้องขับไล่หลังจากครบกำหนดระยะเวลาเช่า 3 ปี ทำให้ผู้เช่าได้รับความเสียหายต้องหาสถานที่ประกอบธุรกิจใหม่ ดังนั้น ผู้เช่าจึงต้องระมัดระวังให้มากเกี่ยวกับการทำสัญญาเช่าระยะยาว ตัวอย่างคำพิพากษาของศาลฎีกาเกี่ยวกับการทำสัญญาเช่าระยะยาวและการต่อสัญญาเช่า
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8043/2559  
                ตามสัญญาเช่าอาคารพิพาท  ได้กำหนดขั้นตอนวิธีการต่อสัญญาไว้ว่าก่อนที่สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง ผู้เช่าจะต้องแสดงเจตนาต่อผู้ให้เช่าว่ามีความประสงค์ที่จะเช่าทรัพย์สินที่เช่านี้โดยจะต้องแจ้งความประสงค์เป็นลายลักษณ์อักษรให้ผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้าเป็นเวลาไม่เกินกว่า 6 เดือน ก่อนครบกำหนดระยะเวลาการเช่า  นอกจากนี้ยังต้องทำการประเมินราคาเช่าและตกลงกำหนดค่าเช่ากันใหม่ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ในการประเมินราคาเช่านั้นสัญญากำหนดให้ตั้งบริษัทประเมินราคาจำนวน 3 บริษัท แล้วใช้ราคาเฉลี่ยเป็นค่าเช่า และกำหนดอัตราค่าเช่าขั้นสูงแต่ละช่วงที่จะต่อออกไปรวมทั้งความรับผิดของผู้เช่าและผู้ให้เช่าในแต่ละขั้นตอนไว้ หากตกลงกันได้ให้ผู้เช่าและให้ผู้เช่าต้องลงนามในสัญญาก่อนวันที่จะครบกำหนดสัญญาเช่าฉบับที่ใช้บังคับอยู่ นอกจากนี้ในสัญญาเช่ายังกำหนดว่าในกรณีที่สัญญาสิ้นสุดลงอายุตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาเช่า และผู้เช่าและผู้ให้เช่ามิได้ต่อสัญญาเช่าอีกต่อไป  ผู้เช่าต้องขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไป แสดงให้เห็นว่าก่อนที่จะมีสัญญาเช่าฉบับใหม่เกิดขึ้นนั้น โจทก์ที่ 1 และจำเลยจะต้องทำความตกลงกันในเรื่องอัตราเช่า ทั้งอัตราเช่านั้นมิได้กำหนดไว้อย่างแน่นอนตายตัว  แต่ต้องเป็นไปตามการประเมินราคาค่าเช่าที่กำหนดไว้เสียก่อนซึ่งจะต้องทำความตกลงกันอีกชั้นหนึ่ง...ฯลฯ ข้อความในหนังสือสัญญาเช่าอาคารเป็นเพียงเงื่อนไขที่ให้สิทธิโจทก์ที่ 1 ที่จะต่ออายุสัญญาเช่าออกไปได้อีก หากโจทก์ที่ 1 กับจำเลยสามารถตกลงกันเกี่ยวกับอัตราค่าเช่าและเงื่อนไขต่างๆ ตามที่ระบุไว้ในสัญญา  แต่เมื่อโจทก์ที่ 1 และจำเลยไม่อาจตกลงกันได้ สัญญาจึงไม่เกิดขึ้นทั้งสัญญาเช่าอาคารก็ไม่อาจถือว่าเป็นคำมั่นจะให้เช่า   เพราะคำมั่นจะให้เช่าต้องมีข้อความชัดเจนยอมให้เช่าต่อไปโดยไม่มีเงื่อนไข จำเลยจึงไม่ผูกพันที่จะต้องต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่โจทก์ที่ 1 เมื่อโจทก์ที่ 1 ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่เช่าก่อนที่สัญญาเช่าจะครบกำหนด กรณีจึงถือว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์ที่ 1 กับจำเลยสิ้นสุดลงโดยมิได้มีฝ่ายใดผิดสัญญา โจทก์ที่ 1 จึงไม่อาจเรียกค่ารื้อถอนอุปกรณ์ ค่าขนย้าย ค่าตกแต่งสถานที่เช่าใหม่ และค่าใช้จ่ายอื่นตามฟ้องจากจำเลยได้  จำเลยไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์
คำพิพากษาฎีกาที่ 206/2542 
            สัญญาเช่าที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลย ลงวันที่ทำสัญญาคือ 12 กุมภาพันธ์ 2536 ซึ่งกำหนดอายุการเช่า ไว้เป็นเวลา 20 ปี 2 เดือน เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2536 เป็นต้นไปจนถึงวันที่ 31 มีนาคม 2556 ตราบใดที่ยังมิได้มีการจดทะเบียน การเช่า สัญญาดังกล่าวนี้ย่อมมีผลบังคับได้เพียง 3 ปี คือมีผลบังคับจนถึงวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2539 ข้อกำหนดต่าง ๆ ทุกข้อในสัญญาเช่าพิพาทย่อมมีผลผูกพันคู่สัญญาตามระยะเวลาดังกล่าวเช่นกัน ดังนี้ ข้อกำหนดให้ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องไปจดทะเบียนการเช่าตามสัญญา ให้เรียบร้อยภายในวันที่ 31 มีนาคม 2536 ตามข้อ 5 และ 6 แห่งสัญญาเช่าพิพาท ย่อมมีผลผูกพันโจทก์และจำเลยให้ต้องปฏิบัติตามตราบเท่าที่สัญญาเช่าดังกล่าว มีผลบังคับได้คือวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2539 เช่นกันเมื่อปรากฏว่าโจทก์ได้อาศัยข้อกำหนดแห่งสัญญาเช่า ข้อที่ 5และ 6 บอกกล่าวเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติ การชำระหนี้คือไปจดทะเบียนการเช่าตั้งแต่วันที่ 26 กันยายน 2537 และฟ้องร้องเพื่อการบังคับใช้สิทธิ ดังกล่าวเป็นคดีนี้เมื่อวันที่ 17 มกราคม 2539 ภายในระยะเวลาที่สัญญาเช่าพิพาทซึ่งรวมถึงข้อกำหนดข้อ 5 และ 6ยังมีผลบังคับได้ตามกฎหมาย จำเลยจึงมีหน้าที่ที่จะต้อง ปฏิบัติตามข้อผูกพันนั้น จำเลยไม่มีเหตุใด ๆ ที่จะหลุดพ้น ความรับผิดตามสัญญาที่ได้ผูกพันไว้โดยชอบดังกล่าว จึงชอบศาลจะบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่านั้นได้ (ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 1/2542)
คำพิพากษาฎีกาที่ 102/2559
           ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สัญญาเช่าที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสามมีข้อตกลงเช่ากันเกินกว่า 3 ปี การจะบังคับให้คู่กรณีปฏิบัติตามสัญญาที่ทำไว้โดยไม่มีการบิดพลิ้วต้องไปจดทะเบียนกันไว้เป็นหลักฐานมิเช่นนั้นก็จะฟ้องร้องบังคับได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 โจทก์ฟ้องคดีนี้เพื่อให้จำเลยทั้งสามไปจดทะเบียนการเช่าให้แก่ตนอันเป็นการบังคับให้จำเลยทั้งสามปฏิบัติตามข้อตกลงในสัญญา เป็นการใช้สิทธิโดยชอบด้วยกฎหมายโจทก์มีอำนาจฟ้อง 
โจทก์ประสงค์เช่าที่ดินพิพาทตามระยะเวลา 5 ปี ตามที่ตกลงกัน มิใช่เพียง 3 ปี ในกรณีที่ไม่มีการจดทะเบียน เพราะโจทก์ตั้งใจจะใช้ที่ดินพิพาทเพื่อสร้างเป็นคลังและถังเก็บน้ำมันเชื่อเพลงชนิดก๊าซปิโตรเลียมเหลว ระยะเวลาเช่าเป็นสาระสำคัญในการทำสัญญาของโจทก์ ซึ่งโจทก์ยอมจ่ายค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน พร้อมเงินประกันการเช่าและค่าเสียหายให้จำเลยทั้งสามรับไว้ก่อนแล้ว การไปดำเนินการจดทะเบียนการเช่าเป็นเรื่องสำคัญซึ่งจำเลยทั้งสามในฐานผู้ให้เช่าต้องดำเนินการให้โจทก์แล้วเสร็จไม่ทางใดก็ทางหนึ่งเพราะสัญญาเช่านั้นเป็นสัญญาต่างตอบแทนที่คู่สัญญาแต่ละฝ่ายต้องชำระหนี้ให้แก่อีกฝ่ายหนึ่ง ทั้งยังอยู่ในวิสัยที่จำเลยที่ 1 จะดำเนินการให้ได้ในฐานะที่ตนเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินพิพาทโดยจดทะเบียนการเช่าเฉพาะจำเลยที่ 1 เพียงคนเดียว แต่ฝ่ายจำเลยที่ 1 ไม่ยอมดำเนินการกลับต่อรองให้มีชื่อจำเลยที่ 2 และที่ 3 ร่วมด้วย เพียงเพราะต้องการให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 มีรายได้และตนเสียภาษีน้อยลงอันเป็นเรื่องผลประโยชน์ส่วนตน ทำให้การจดทะเบียนการเช่าไม่สำเร็จลุล่วง เมื่อจำเลยทั้งสามซึ่งเป็นลูกหนี้ไม่ชำระหนี้ให้ต้องตามความประสงค์อันแท้จริงของมูลหนี้ ดังนี้ ถือว่าจำเลยทั้งสามเป็นฝ่ายผิดสัญญา
การทำสัญญาเช่าระยะยาวควรมีที่ปรึกษากฎหมายคอยให้คำแนะนำ มิฉะนั้นจะเกิดข้อพิพาทในภายหลัง