ปัจจุบันประชาชนและนักธุรกิจที่กู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินไม่ได้

บทความวันที่ 1 ก.ย. 2560, 11:54

มีผู้อ่านทั้งหมด 4061 ครั้ง

ความรู้เกี่ยวกับการขายฝาก

          ปัจจุบันประชาชนและนักธุรกิจที่กู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินไม่ได้ ต้องไปกู้ยืมเงินนอกระบบในเวลาที่ขัดสนเดือดร้อน ต้องกู้ยืมเงินจากนายทุน ก็มักจะทำนิติกรรมอำพรางแทนที่จะทำเป็นสัญญากู้ยืมเงินแบบปกติ ก็ให้ลูกหนี้ทำเป็นขายฝากเพราะง่ายในการยึดทรัพย์เมื่อผิดนัดชำระหนี้ ไม่มีความเสี่ยงว่าหนี้จะสูญ เพราะกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝากตกเป็นของผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันทำสัญญาขายฝาก ผู้ขายฝากมีสิทธิแต่เพียงว่าจะไถ่ถอนทรัพย์คืนได้เท่านั้น ลักษณะของสัญญาขายฝากจึงเป็นการเอาเปรียบลูกหนี้เป็นอย่างมาก มีคดีอยู่ในศาลเป็นจำนวนมากเมื่อลูกหนี้ถูกฟ้องก็มีความยากลำบากในการสู้คดีเพราะ กฎหมายปิดปาก เนื่องจากมีพยานหลักฐานชัดแจ้งยากในการสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไข ซึ่งรัฐบาลก็กำลังมีแนวคิดยกเลิกเอกเทศสัญญาขายฝากดังกล่าว ทนายคลายทุกข์ก็เห็นด้วย เพราะลูกหนี้ต้องสูญเสียที่ดินในราคาสูงแต่ได้เงินเป็นจำนวนน้อยกว่าราคาที่ดินเป็นจำนวนมาก ที่ผ่านมาศาลฎีกาได้เคยตัดสินเกี่ยวกับคดีขายฝากไว้หลายคดี ทนายคลายทุกข์ขอนำมาเสนอดังนี้
1.ผู้ขายฝากต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ขายฝาก 
คำพิพากษาฎีกาที่ 1048/2536
    โจทก์ลงชื่อในหนังสือมอบอำนาจ เพื่อให้จำเลยที่ 1 นำที่พิพาทไปจำนองธนาคารโดยมิได้กรอกข้อความ จำเลยที่ 1 นำหนังสือมอบอำนาจดังกล่าวไปทำนิติกรรมซื้อขายที่พิพาท หนังสือมอบอำนาจดังกล่าวจึงเป็นเอกสารปลอม ต้องถือว่านิติกรรมการซื้อขายที่พิพาทมิได้เกิดขึ้น กรรมสิทธิ์ในที่พิพาทคงเป็นของโจทก์ ไม่ตกเป็นของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิขายฝากที่พิพาท แม้จำเลยที่ 2และที่ 3 จะจดทะเบียนรับซื้อฝากที่พิพาทจากจำเลยที่ 1 ไว้โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนหรือไม่ก็ตาม จำเลยที่ 2 และที่ 3ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ โจทก์มีสิทธิขอให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายและขายฝากที่จำเลยที่ 1 ทำไปได้
2.สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ต้องทำตามแบบ ตามมาตรา 456 มิฉะนั้นตกเป็นโมฆะ (คำพิพากษาฎีกาที่ 120/2559)
3.ขายฝากเฉพาะโรงเรือนและโอนกรรมสิทธิ์เช่าที่ดินให้ด้วย
คำพิพากษาฎีกาที่ 933/2507
    การที่ผู้เช่าที่ดินทำสัญญาขายฝากห้องแถวและโอนสิทธิการเช่าที่ดินให้ผู้ซื้อฝากด้วยนั้น ถือว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ต้องการให้ผู้ซื้อฝากต้องรื้อโรงเรือนนั้นไป และเป็นบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา ฉะนั้นแม้ต่อมาผู้เช่าที่ดินนั้นจะไปทำสัญญาเช่าใหม่กับเจ้าของที่ดินก็ตาม ก็ไม่เป็นเหตุให้สิ้นความผูกพันตามสัญญาที่ทำไว้ ผู้เช่าที่ดินจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้รับซื้อฝากนั้นได้ 
    สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ที่มิได้ทำตามแบบ ตามมาตรา 456 มีผลตกเป็นโมฆะ แม้เป็นการขายฝากที่ดินมือเปล่า การที่ผู้ซื้อฝากเข้าครอบครองที่ดินจะถือว่าสมบูรณ์โดยการส่งมอบก็ไม่ได้ เพราะถือว่าผู้ซื้อฝากครอบครองโดยอาศัยอำนาจของผู้ขายฝาก จึงเป็นการครอบครองแทนผู้ขายฝากเท่านั้น     
4.การไถ่การขายฝากไม่จำต้องกระทำในเวลาราชการ 
คำพิพากษาฎีกาที่ 19332/2556
    โจทก์ใช้สิทธิไถ่ที่ดินจากจำเลยเมื่อวันที่ 4 สิงหาคม 2554 อันเป็นวันครบกำหนดเวลาไถ่ที่ดินซึ่งขายฝาก โดยนำเงินสินไถ่เพื่อไปชำระให้แก่จำเลยที่บ้าน แต่จำเลยบ่ายเบี่ยงอ้างว่าหมดเวลาราชการแล้ว การกระทำของโจทก์ดังกล่าวถือได้ว่าเป็นการใช้สิทธิไถ่ที่ดินซึ่งขายฝากต่อจำเลยภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาขายฝากโดยชอบตาม ป.พ.พ. มาตรา 492 ประกอบมาตรา 498 แล้ว จำเลยต้องรับการไถ่ แม้โจทก์ใช้สิทธิไถ่ที่ดินนั้นในเวลา 18 นาฬิกา ซึ่งล่วงพ้นเวลาราชการแล้ว และไม่สามารถจดทะเบียนการไถ่ขายฝากที่ดินในวันดังกล่าวได้ก็ตาม แต่การจดทะเบียนไถ่ทรัพย์ซึ่งขายฝาก กฎหมายไม่ได้บัญญัติว่าจะต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์คืน เมื่อโจทก์ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากนั้นต่อจำเลยภายในกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝากโดยชอบแล้ว จึงมีผลผูกพันใช้ยันได้ระหว่างโจทก์กับจำเลย โจทก์ย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินซึ่งขายฝากได้
5.การไถ่ถอนจะต้องมีเงินเพียงพอกับจำนวนสินไถ่ 
คำพิพากษาฎีกาที่ 407/2540
    การใช้สิทธิไถ่ทรัพย์ที่ขายฝากนั้นโจทก์ทั้งสองผู้ขายฝากจะต้องแสดงเจตนาเพื่อขอไถ่ต่อจำเลยผู้รับซื้อฝากและจะต้องนำสินไถ่ตามราคาที่ขายฝากพร้อมทั้งค่าฤชาธรรมเนียมการไถ่ไปพร้อมในวันไถ่การขายฝากด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา499และมาตรา500เพราะเป็นกรณีที่โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นผู้ไถ่มีหน้าที่จะต้องชำระตอบแทนให้แก่จำเลยฉะนั้นแม้โจทก์ทั้งสองจะยืนยันว่าโจทก์ทั้งสองมีเงินพร้อมที่จะไถ่การขายฝากที่ดินจากจำเลยก็ตามแต่ไม่ปรากฏว่าโจทก์ทั้งสองได้แสดงเงินสินไถ่ให้แก่เจ้าพนักงานที่ดินดูและให้บันทึกไว้เป็นหลักฐานว่าโจทก์ทั้งสองมีเงินเพียงพอที่จะไถ่การขายฝากแต่กลับได้ความจาก ว.พยานจำเลยซึ่งเป็นสมุห์บัญชีธนาคารว่าได้รับการติดต่อจากจำเลยให้มารับเงินจากการไถ่การขายฝากที่ดินแต่โจทก์ทั้งสองบอกให้รอนายทุนนำเงินมาไถ่ซึ่งในวันนั้นไม่มีผู้ใดมาไถ่ที่ดินพิพาทแสดงว่าโจทก์ทั้งสองไม่มีเงินสินไถ่จำนวนเพียงพอที่จะไถ่การขายฝากจากจำเลยได้จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ทั้งสองใช้สิทธิไถ่โดยชอบแล้ว
    การกู้ยืมเงินกับนายทุนเงินกู้นอกระบบ ถ้าเราต้องการกู้ยืมเงินก็ควรให้นายทุนเงินกู้นอกระบบทำสัญญากู้ยืมเงิน ไม่ควรทำสัญญาขายฝากเพราะจะทำให้ลูกหนี้เสียเปรียบมากเนื่องจากกรรมสิทธิ์โอนไปยังนายทุนทันที