ผมเป็นประธานนิติบุคคลอาคารชุด และเป็นทนายความที่ปรึกษาอาคารชุด ขออนุญาตนำคดีที่เกี่ยวกับการนำทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดไปหาประโยชน์ทางการค้า

บทความวันที่ 4 พ.ค. 2560, 11:32

มีผู้อ่านทั้งหมด 8781 ครั้ง

การนำทรัพย์ส่วนกลางไปหาประโยชน์

    ผมเป็นประธานนิติบุคคลอาคารชุด และเป็นทนายความที่ปรึกษาอาคารชุด  ขออนุญาตนำคดีที่เกี่ยวกับการนำทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดไปหาประโยชน์ทางการค้า ปัจจุบันมีคำพิพากษาของศาลฎีกาออกมาแล้วว่าทำได้ เพราะกฎหมายเปิดช่องให้ทำได้ ดังนั้น นิติบุคคลหากประสงค์จะนำทรัพย์ส่วนกลางไปหาประโยชน์ทางการค้า ก็ควรจะแก้ไขข้อบังคับนิติบุคคลด้วยนะครับ แต่ไม่ควรนำพื้นที่ส่วนกลางไปหาประโยชน์เพื่อการค้ามากไป เพราะอาจจะกระทบการใช้ชีวิตประจำวันของผู้อยู่อาศัยและที่สำคัญการแก้ไขข้อบังคับและการคัดเลือกบุคคลมาทำการค้าในพื้นที่ส่วนกลางก็ต้องใช้มติที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วมไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมดเนื่องจากเป็นเรื่องที่มีความสำคัญ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4521/2559
    ตามพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 คงบัญญัติเกี่ยวกับการจัดการทรัพย์ส่วนกลางไว้ในมาตรา 17/1 วรรคหนึ่ง ว่า ในกรณีที่มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุดเพื่อประกอบการค้าต้องจัดระบบการเข้าออกในพื้นที่ดังกล่าวเป็นการเฉพาะไม่ให้รบกวนความเป็นอยู่โดยปกติสุขของเจ้าของร่วม และวรรคสองบัญญัติว่า ห้ามผู้ใดประกอบการค้าในอาคารชุด เว้นแต่เป็นการประกอบการค้าในพื้นที่ของอาคารชุดที่จัดไว้ตามวรรคหนึ่ง มาตรา 32 บัญญัติว่า ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารต้องมีสาระสำคัญเกี่ยวกับการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง มาตรา 33 วรรคสอง  บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วม และมาตรา 48 บัญญัติว่า มติเกี่ยวกับเรื่องดังต่อไปนี้ ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด (7) การจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง เห็นได้ว่า ตามบทบัญญัติดังกล่าวให้อำนาจแก่นิติบุคคลอาคารชุด มีอำนาจจัดการและดูแลรักษา รวมทั้งจัดหาผลประโยชน์ทรัพย์ส่วนกลาง และมีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วม ไม่ปรากฎว่ามีบทบัญญัติห้ามเด็ดขาดมิให้บุคคลภายนอกซึ่งมิใช่เจ้าของร่วมใช้ทรัพย์ส่วนกลางหรือบัญญัติว่าเจ้าของร่วมเท่านั้นเป็นผู้ใช้ทรัพย์ส่วนกลาง เมื่อพิจารณามาตรา 17/1 ที่บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุด มีอำนาจจัดพื้นที่เพื่อประกอบการค้าได้ ยิ่งสนับสนุนให้เห็นว่า กฎหมายไม่ได้ห้ามบุคคลภายนอกใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ยิ่งไปกว่านั้น มาตรา 48(2) แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 บัญญัติว่า การจำหน่ายทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ซึ่งหมายความว่า หากเป็นการจำหน่ายสังหาริมทรัพย์ก็ไม่จำเป็นต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด สรุปก็คือนิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจจำหน่ายทรัพย์ส่วนกลางทั้งที่เป็นอสังหาริมทรัพย์และที่เป็นสังหาริมทรัพย์ ก็ขนาดการจำหน่ายทรัพย์ส่วนกลางกฎหมายยังบัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจกระทำได้ การอนุญาตให้บุคคลภายนอกใช้ประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลางนิติบุคคลอาคารชุดยิ่งสามารถกระทำได้ตามหลักการตีความกฎหมายอันยิ่งต้องเป็นเช่นนั้น  ทั้งการอนุญาตให้บุคคลภายนอกใช้ทรัพย์ส่วนกลาง บุคคลภายนอกต้องเสียค่าตอบแทนซึ่งเป็นการหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลางวิธีหนึ่งตามมาตรา 48(7) ประกอบกับบังคับข้อ 14 ทวิ ที่แก้ไขเพิ่มเติมก็ได้ระบุไว้ชัดแจ้งว่าการกระทำดังกล่าวต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดตามมาตรา 48 ข้อบังคับดังกล่าวจึงไม่ขัดต่อ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มติที่ประชุมใหญ่ที่แก้ไขเพิ่มเติมข้อบังคับข้อ 14 ทวิ จึงชอบด้วยกฎหมาย
ตัวบทกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
มาตรา 17/1  ในกรณีที่มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุดเพื่อประกอบการค้าต้องจัดระบบการเข้าออกในพื้นที่ดังกล่าวเป็นการเฉพาะไม่ให้รบกวนความเป็นอยู่โดยปกติสุขของเจ้าของร่วม
    ห้ามผู้ใดประกอบการค้าในอาคารชุด เว้นแต่เป็นการประกอบการค้าในพื้นที่ของอาคารชุดที่จัดไว้ตามวรรคหนึ่ง
 มาตรา 32  ข้อบังคับอย่างน้อยต้องมีสาระสำคัญ ดังต่อไปนี้
    (2) วัตถุประสงค์ตามมาตรา 33
มาตรา 33  นิติบุคคลอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนตามมาตรา 31 ให้มีฐานะเป็นนิติบุคคล
    นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการ และดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว  ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้
มาตรา 48  มติเกี่ยวกับเรื่องดังต่อไปนี้ ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด
    (7) การจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง