เทคนิคการขับไล่แบบรวดเร็วทันใจ
ปัจจุบันมีผู้เช่า ผู้อยู่อาศัยที่ผิดสัญญาเช่าหรือเข้าไปอยู่อาศัยในที่ดิน สิ่งปลูกสร้างของผู้อื่นโดยละเมิดหรือผิดสัญญา หรือโดยมิชอบประการอื่น เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงหรือผู้ให้เช่าพยายามทุกวิถีทางเพื่อให้บุคคลที่อยู่อาศัยหรือผู้บุกรุกออกไปจากที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง บุคคลเหล่านั้นก็ดื้อแพ่งไม่ยอมออก บางรายก็ท้าทาย ทำให้เจ้าของทรัพย์สินเสียประโยชน์ในการใช้ทรัพย์ และการขับไล่รื้อถอนในปัจจุบันประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งก็ได้กำหนดขั้นตอนการขับไล่ไว้โดยเฉพาะตั้งแต่ มาตรา 296 ทวิถึงมาตรา 296 สัตต จะไปทำโดยให้บุคคลภายนอกไปทำการรื้อถอนหรือแม้กระทั่งเจ้าของทรัพย์สินจะไปรื้อถอนเองก็ไม่ได้ ทนายคลายทุกข์ขอนำตัวอย่างคดีขับไล่ที่ศาลฎีกาเคยวินิจฉัยแล้วและเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของทรัพย์สิน มีดังต่อไปนี้
1.ครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว ตัดน้ำ ตัดไฟได้
จำเลยไม่ชำระค่าเช่าตามสัญญาและเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าจำเลยยังคงครอบครองอู่ที่เช่าโดยไม่มีสิทธิที่จะอ้างได้ตามกฎหมายเป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงชอบที่จะตัดไม่ให้จำเลยใช้น้ำประปาเพื่อบรรเทาความเสียหายที่โจทก์ได้รับอยู่ได้ ไม่เป็นการละเมิดต่อจำเลย(อ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1523/2535)
2.บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว ล็อคกุญแจ ตัดน้ำ ตัดไฟได้
โจทก์เช่าพื้นที่ในโรงแรมของจำเลยที่ 1 เปิดกิจการร้านเสริมสวยและตัดผม แต่ได้เปิดกิจการอาบ อบ นวด ขึ้นนอกเหนือข้อตกลงในสัญญาและโจทก์รู้เห็นยินยอมให้พนักงานนวดของโจทก์ค้าประเวณีกับแขกที่มาพักโรงแรม เป็นการฝ่าฝืนต่อศีลธรรมอันดีของประชาชนถือได้ว่าโจทก์ได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าเพื่อการอย่างอื่นนอกจากที่ใช้กันตามประเพณีนิยมปกติหรือการดังกำหนดไว้ในสัญญาเช่า เมื่อจำเลยบอกกล่าวแล้วโจทก์ละเลยไม่ปฏิบัติตาม จำเลยที่ 1 จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 554 เมื่อจำเลยที่ 1 ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว สัญญาเช่าจึงเป็นอันสิ้นสุดลง โจทก์ไม่มีสิทธิครอบครองใช้ประโยชน์ในสถานที่เช่าอีกต่อไป การที่จำเลยไม่จ่ายกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาให้โจทก์และต่อมาจำเลยได้ใส่กุญแจไม่ให้โจทก์เข้าไปใช้สถานที่เช่าเป็นการกระทำภายหลังสัญญาเช่าได้สิ้นสุดลงโดยได้กำหนดเวลาให้โจทก์พอสมควรแล้ว จึงไม่เป็นการละเมิด โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายที่ขาดรายได้จากกิจการของโจทก์และค่าชดเชยที่จ่ายให้แก่พนักงานของโจทก์นับแต่วันที่สัญญาเช่าได้สิ้นสุดลง (อ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3921/2535)
3.ขอต่อสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าไม่ยินยอม เอาลวดหนามมาปิดกั้นทางขึ้นลงไม่ให้ผู้เช่าใช้สถานที่ได้
จำเลยใช้สถานที่เช่าเพื่อประกอบการค้า ต่อมาจำเลยเปลี่ยนเจตนาใช้สถานที่เช่าเป็นที่อยู่อาศัย โดยโจทก์มิได้ยินยอมตกลงด้วยเช่นนี้ย่อมไม่ผูกพันโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 552จำเลยจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าฯ
สัญญาเช่าครบกำหนดตามเวลาที่ตกลงกันไว้ ผู้เช่าได้ไปติดต่อขอเช่าต่อกับผู้ให้เช่า ผู้ให้เช่าไม่ยินยอมให้เช่าแม้ผู้เช่าจะครอบครองสถานที่เช่าอยู่ต่อมา ก็ถือว่าสัญญาเช่าระงับแล้วตามมาตรา 564
การที่ผู้เช่าอยู่ในสถานที่เช่าต่อมา โดยตนไม่มีสิทธิโดยชอบด้วยกฎหมายที่จะอยู่แล้ว ถือเป็นละเมิดต่อผู้ให้เช่า เมื่อผู้ให้เช่าเอาลวดหนามมาปิดกั้นทางขึ้นลงทางด้านแม่น้ำเพื่อไม่ให้ผู้เช่าใช้สถานที่เช่าทางด้านนั้นผู้เช่าจะเรียกค่าเสียหายเพราะเหตุที่ไม่ได้ใช้สถานที่เช่าจากผู้ให้เช่าไม่ได้เพราะความเสียหายนี้เกิดจากผลที่ผู้เช่าละเมิด(อ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 238/2507)
4.ปิดประตูล็อกกุญแจ ห้ามผู้เช่าเข้าใช้อาคารทำไม่ได้ ยกเว้นมีข้อสัญญายินยอมให้ทำได้
เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดและผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาแล้ว ผู้เช่าจำต้องออกไปจากที่เช่า เมื่อสัญญาเช่าเลิกต่อกันแล้วผู้เช่าไม่ยอมออกไปจากที่เช่า ผู้ให้เช่าชอบที่จะใช้สิทธิฟ้องร้องทางศาลเนื่องจากผู้เช่ากระทำการอันเป็นการโต้แย้งสิทธิผู้ให้เช่าตาม ป.วิ.พ. มาตรา 55 สิทธิของผู้ให้เช่าที่จะขับไล่ให้ผู้เช่าออกจากที่เช่าต้องกระทำโดยทางศาลให้ศาลเป็นผู้บังคับ ผู้ให้เช่าหามีสิทธิที่จะทำการบุกรุกเข้าไปปิดประตูใส่กุญแจห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของผู้เช่าเข้าไปภายในอาคารไม่ ดังนั้น การที่จำเลยทั้งสองเข้าไปในอาคารของโจทก์แล้วทำการปิดประตูใส่กุญแจห้ามมิให้กรรมการผู้จัดการของโจทก์เข้าไปภายในอาคารจึงเป็นการทำละเมิดตาม ป.พ.พ. มาตรา 420 (อ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4207/2551)
5.เมื่อศาลมีคำพิพากษาแล้ว เป็นอำนาจของเจ้าพนักงานบังคับคดีแต่ผู้เดียวที่จะขับไล่รื้อถอน
โจทก์จะขอให้ศาลพิพากษาตามคำขอของโจทก์ที่ว่าถ้าจำเลยไม่ดำเนินการรื้อถอนให้โจทก์หรือบุคคลภายนอกเป็นผู้รื้อถอนโดยให้จำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งหมดไม่ได้ เพราะเป็นอำนาจของเจ้าพนักงานบังคับคดีที่จะดำเนินการตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 296 ทวิ ซึ่งเป็นกฎหมายเฉพาะเกี่ยวกับการบังคับคดีตามคำพิพากษาจึงนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 213 วรรคสองซึ่งเป็นกฎหมายสารบัญญัติที่มิใช่บทบัญญัติในการบังคับคดี มาใช้บังคับแก่กรณีนี้ไม่ได้ (อ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3486/2542)
คำแนะนำผู้ให้เช่า สัญญาเช่าควรจะมีข้อกำหนดว่า ยินยอมให้ผู้ให้เช่าล็อคกุญแจ ตัดน้ำ ตัดไฟ ขับไล่ รื้อถอนด้วยตนเอง ก็จะทำให้การขับไล่ง่ายขึ้นนะครับ